Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev suallarımız cavablandırdı.

–  Koronavirus problemi gec-tez hansısa formada çözüləcək. Bunun nə vaxt olacağını bilmirik. Bu karantin dövründə nə ev alan, nə də satan var, elə deyil?

– Bakıda əhalinin təqribən 80 faizinin əmlak məsələləri ilə bağlı problemləri və gözləntiləri var. Biri ev almaq, digəri satmaq istəyir, biri ipoteka ilə mənzilə sahib olmaq, o biri də evini sənədləşdirmək istəyir. Bəzi adamlar da oturub gözləyir, qulaqları səsdədir ki, yaşadıqları massivlər nə vaxtsa söküləcək. Elə ərazilər var ki, minlərlə evlər tikilib, sənədləri yoxdur, gözləyirlər ki, sənədləşsin. Bu tip gözləntilər və problemlər demək olar ki, hamını əmlak xəbərlərindən asılı vəziyyətdə saxlayıb. Bununla da bağlı heç bir yerdə düzgün məlumat verilmir, çünki dəqiq informasiya yoxdur.

Mən statistikanı əldə etmək üçün əmlak alqı-satqısı elanları verən saytların rəhbərləri ilə tez-tez əlaqə saxlayıram. Bu arada həmin saytlarda da elan dayandı. Çünki həmin ərəfədə əmlak almaq istəyənlər var idi, amma bunun üçün şərait yox idi: evdən çıxa bilməzsən, yalnız SMS-lə çıxmalısan; tutaq ki, evə baxmalıdır, amma baxa bilməz, çünki kənar şəxsi virusa yoluxdura bilər; tutaq ki evi bəyəndi, lakin onu sənədləşdirə bilməyəcək – nə notarius, nə də bank işləmir. Həmin arada əmlak alqı-satqısı üçün lazım olan bütün imkanlar qapalı idi. Bundan başqa, Bakıda ev alanların böyük bir hissəsi Rusiya və rayonlardan gələn adamlar idi. Çünki rayonda adamın təsərrüfatı var və orada qazandığı pulu daşınmaz əmlaka yatırmaq istəyir. Bu adam Bakıya gələ bilmir. Hətta gələ bilsə də, bilinmir ki, bu problemin sonu necə olacaq. Ev alan insanların böyük əksəriyyəti təkrar alıcılardır. Yəni pulu var və bu pulu daşınmaz əmlaka yatızdırır. Çünki həmin evi alıb kirayəyə verir, pul qazanır və istədiyi vaxt əmlakını satıb pula çevirə bilir.

Bu arada bütün tələbələr rayonlara qayıtdı, iş yerləri bağlandı, gündəlik qazanca işləyən insanlar getdi və nəticədə, bina evlərində kirayə bazarı çökdü, amma həyət evlərinə tələbat çox artdı. Adətən, may ayının sonu – iyunun əvvəli bağ evlərinə tələbat olurdu, ancaq bu il mart ayından etibarən həyət evlərinə tələbat yaranmağa başladı. Çünki bildilər ki, proses uzun çəkəcək, şəhərdə qorxu içində qalmaqdansa…

– Üstəlik də darısqal bir yerdə.

– Bəli, əksər adamlar, kimin ki şəhər kənarında bağ evi var, köçdü ora, kimin də imkanı var, bağ evi kirayələdi. Təkcə Bakıdan söhbət getmir. Rayonlara da ciddi axın oldu. Şəhərdə yaşayan bir çox adamın rayonda evi var, yaxud kimin imkanı var gedib səfalı yerlərdə 3-5 aylıq evlər kirayələdi.  

– Bəs bundan sonra necə olacaq? Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında şişirdilmiş qiymətlər mövcuddur. Siz bu fikirlə razısınız?

– Hal-hazırda yox, ancaq bundan əvvəlki dövrlərdə şişirdilmişdi. Tutaq ki, bir şirkət eyni layihəli binanın birini Sumqayıtda, o birini isə Bakının mərkəzində tikir. Sumqayıtda mənzilin kvadratını 600-700 manata, Bakıda isə 2000-2500 manata satır. Tikintinin bir kvadratmetrinin xərci, tutaq ki, podratçı şirkət tərəfindən tikilirsə, 200-350 manata başa gəlir. Fərqlər nədə yaranır? Elə binalar var ki, ora bahalı liftlər qoyulur, bahalı materiallardan istifadə edilir və s. Sadə binaların kvadratı 200-250 manata başa gəlir. Bundan başqa, torpaq və digər xərcləri də üstünə gələndə, kvadratı 600 manata satılan mənzilin maya dəyəri gəlib 400 manata çıxır. Şəhərin mərkəzində torpaq artıq məhduddur. Mərkəzə yaxın yerlərdə 1 sot torpağın qiyməti 100 min-300 min manat arası dəyişir.

Bu yaxınlarda mənziltikmə normativləri dəyişdi. Binaların tikintisi 2018-ci ildə Bakı şəhər İcra Hakimiyyətindən alınıb Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinə verildi, sonuncu isə tikintinin şərtlərini sərtləşdirdi. Daha doğrusu, necə olmalı idisə, o qaydanı da tətbiq etdilər: binalararası məsafə, hündürlük və s qaydalar dəyişdi. Çünki şəhər artıq çox sıxılıb. Hesab edin ki, Bakının içində bir deyil, iki Bakı tikiblər. Əgər əvvəllər hər hansı bir yerdə 3-4 mərtəbəli binalar var idisə, orada həmin əhalini nəzərə alaraq yollar, səkilər çəkilmişdi. Sonralar həmin yerlərdə 16, yaxud 20 mərtəbəli evlər tikildi. Bir binada yaşayan insan sayı əvvəllər həmin küçədə yaşayan əhalinin sayından çoxdur. Ona görə də bunun qarşısını almaq üçün tikinti şərtlərini sərtləşdirdilər. Bu da qiymətlərə təsirsiz ötüşmədi. Tutaq ki, 2-3 il bundan əvvəl tikinti şirkəti mənzilin bir kvadratını 1000 manata satıb pul qazana bilirdi, bugün isə 1500 manata satmalıdır ki, bu işdən zərərlə çıxmasın. Əvvəllər 1 hektar ərazidə tikinti şirkətləri təxminən 50, 60, 70 min kvadratmetrlik mənzil, yəni 3, 4, 5 bina tikirdilər. Bugünkü normativlərə görə isə 1 hektar ərazidə maksimum 25 min kvadratmetr, yəni əvvəlki illə müqayisədə 2, hətta 3 dəfə az tikə bilərsən. Və bu tikinti sahəsinin 30 faizini yaşıllıq təşkil etməli, binanın yeraltı qarajı olmalıdır və s. Beləliklə, bütün bunlar da xərcləri çox artırır.  

– Bəs bu addım hansı zərurətdən yarandı? Mənə elə gəlir ki, bu, qiymətlərin artmasına aparan və yaxud qiymətləri müəyyən səviyyədə qalmağa xidmət edən addımdır. Bazar qanunları elədir ki, qiymətlər əhalinin alıcılıq qabiliyyəti yüksələndə artmalıdır.

– Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2016-cı il 25 fevral tarixli 86 saylı Qərarına əsasən Bakıda mövcud köhnə, qəzalı yaşayış binaları sökülüb yerində yeni binalar tikilməlidir. Bu binalar artıq istismara yararsızdır. Şəhərin mərkəzindəki bəzi binaları bərpa edib qoruya bilərlər, qorumalıdırlar da. Çünki istənilən şəhərin keçmişini, tarixini əks etdirən abidələr, binalar qalmalıdır. Amma kənar ərazilərdə köhnə, yararsız binaları bərpa etmək mümkün deyil. Yüzlərlə, minlərlə belə bina var. Beləliklə, bu işləri yerli icra hakimiyyətlərinə tapşırdılar ki, baxıb qərar versin, FHN də gəlib təsdiq etsin ki, bu bina qəzalıdır və mütləq sökülməlidir. Əslində, Nazirlər Kabineti çox gözəl qərar vermişdi. Məsələn, mən köhnə binada yaşayıram. Gözləyirəm ki, onu söküb yerində təzə bina tiksinlər və bizə daha geniş, sıfırdan təmirli mənzil versinlər. Bunu kim arzu etməz ki. Tutaq ki, bugün mənim “xruşşovka” layihəli binada 3 otaqlı mənzilimin qiyməti 100 min manatdır, onu söküb yerində mənə verdikləri 3 otaqlı mənzilin qiyməti isə minimum 180-200 min manat olacaq. Qiymət iki dəfə artacaq ki, bu da vətəndaşa sərf edir. Ancaq şirkətlər bundan sui-istifadə etdilər. Binalar vardı ki, həqiqətən sökülməli idi, yəni tamamən yararsız idi, lakin gördük ki, o binalar sökülmədi, onların yaxınlığında daha yaxşı pula gedən, yeri daha yaxşı, həyəti də geniş olan binaları sökdülər. Sökdükdən sonra da binaları bir-birinə sıx tikməyə başladılar.

– O zaman hələ 1 hektarda 25 min kvadratmetr mənzil tikmək qərarı çıxmamışdı?

– Xeyr. İstənilən bir iş görəndə sabahı da fikirləşmək lazımdır. Binalar yeni olsa da, gələcək nəsillər bu binalarda problem yaşayacaqlar. 50, yaxud 100 ildən sonra bu yeni binalardan birini qəzalı olma səbəbi ilə sökmək istəyəndə bunu etmək mümkün olmayacaq. Binalar bir-birinə o qədər yaxındır ki… Yəni bir bina sökülsə, yanındakı binalara da ziyan dəyə bilər. Bundan başqa, orada əhalinin sayını, avtomobilləri, uşaq meydançalarını və s. nəzərə almadılar. Buna vaxtında nəzarət olmalı və qarşısı alınmalı idi. Əgər söhbət Nazirlər Kabinetinin Qərarından gedirsə, sırf qəzalı binalar sökülməli idi.

Şəhərin mərkəzi yerlərində, tutaq ki, “Nərimanov”, “Gənclik” ərazilərində köhnə yataqxana tipli binalar çoxdur. Onlar şəhərin həm xarici görünüşünə xələl verir, həm də özləri də yüklənib. Amma onları sökmədilər. Çünki bu yataqxanalarda otaqların kvadratı və sayı az, sakinlərin sayı çoxdur. Onların hamısını yerləşdirmək tikinti şirkətlərinə sərf etmir.

Tikinti şirkətlərini də qınamaq olmaz, bu işi pul qazanmaq üçün görürlər. Əslində, onlara daha yaxşı şərait yaradılmalıdır. Amma özəl şirkətdir deyə, ona nə sərf edir, onu da edir. Bu o demək deyil ki, şəhər bərbad vəziyyətə düşməlidir. Buna bir nəzarət olmalı idi. Müəyyən yumşalmalar, güzəştlər verilməli, ancaq Bakının Baş Planı qorunub saxlanılmalı idi.

Bakının Baş Planı sonuncu dəfə 1986-cı ildə hazırlanıb və bütün normativlər bu plana uyğun olub. 1986-cı ildə Bakının əhalisi təqribən 1 milyon 700 min nəfər olub və ona uyğun olaraq orta məktəblər tikilib. Bu gün Bakıda yaşayan əhalinin sayı təqribən 4 milyona yaxındır. Amma sovet dövründə neçə orta məktəb vardısa, indi də, demək olar ki, o qədər məktəb qalıb. Sadəcə, üstündə bir mərtəbə artırıblar, həmçinin ödənişli özəl liseylər açılıb. Təhsil normativinə görə bir sinifdə 15-20 şagird oxumalıdır. Lakin hazırda bu rəqəm olduqca çoxdur. Bir məktəbin tikintisi üçün bir yarım və ya iki hektar torpaq ərazisi tələb olunur. Bu gün Bakının əhalinin sıx olduğu istənilən bir rayonunda məktəb tikmək istədikdə, torpaq tapmaq olmur. Şəhərin mərkəzində ən ucuz ərazini 1 sotunu 50 min manata alsan, 2 hektar boş torpaq görün neçəyə başa gəlir. Bu, ancaq torpağın alınması xərcidir, bəs məktəbin inşası… Bakıda boş torpaq sahəsi, demək olar ki, yoxdur. Vəziyyət ona görə belədir ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı, tikinti sektoru pərakəndə olub: icra nümayəndəliyi, bələdiyyə, bağlar idarəsi – hamısı torpaq satıb, sonunu düşünməyib. Binalar tikilirsə, onların uşaq bağçaları, meydançaları, məktəbləri də nəzərə alınmalı idi. Bakının Baş Planını bir neçə ildir hazırlamaq istəyirdilər, bacarmadılar, bu işi xarici şirkətlərə verdilər. Bu planı kiçik bir ərazidə – şəhərin mərkəzi hissəsində yerinə yetirmək olar.

– İndi əksər adamların faktiki yaşayış yeri ilə qeydiyyatda olduğu yer üst-üstə düşmür. Bu da problemdir.

– Çox ciddi məsələdir. Qeydiyyat problemi də gəlib əmlak məsələsinə dirənir. Mart ayında – Novruz bayramı ərəfəsində kənddə evi, qohum-əqrəbası olanlar rayona getdilər. Amma bayramdan sonra Bakıya qayıda bilmədilər. Əksəriyyətinin şəhərdə evi var, amma yeni tikilmiş binalarda, yaxud həyət evlərində mülkiyyət kağızı yoxdur deyə qeydiyyata düşə bilmirlər.

– Hamını qiymətlər maraqlandırır. Sizin proqnozu bilmək istərdik. Koronavirusa qədərki dövrlə sentyabr ayında qiymətlər arasında nə qədər fərq ola bilər?

– Bura əgər geniş, boş sahəli əraziləri olan şəhər olsa idi, o zaman qiymətlər müəyyən qədər dəyişə bilərdi. Bu gün Bakı, Sumqayıt və Xırdalan birləşib. Boş torpaq sahələri yoxdur. Ona görə də yaşayış üçün nəzərdə tutulmayan ərazilərdə çoxlu evlər tikilib. Hətta vulkan püskürən dağların ətəyində də evlər tikiblər. Evlərin qiymətinin düşməsi üçün bazara alternativ nəsə çıxartmalısan.

– Bəs əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin düşməsinin qiymətə təsiri yoxdur?

– Hal-hazırda alıcılıq qabiliyyəti elə də yüksək deyil. Daşınmaz əmlak bazarına hansısa qüvvələr çox yüksək səviyyədə nəzarət edirlər. Məsələn, gördülər ki, köhnə binaların qiyməti düşür, həmin ərəfədə pilot layihələri işə saldılar. Yəni sökülüb yerində yeni binalar tikiləcək deyə köhnə beşmərtəbəli binaların qiymətləri 30-40 faiz artdı. Kimin əlində pul var idi, köhnə binalardan ev aldı ki, ikiqat qazanc əldə etsin. Beləliklə, bu işə nəzarət edənlər bu yolla qiyməti tənzimlədilər.

Bügünlərdə bazarda durğunluq hökm sürür. Və belə bir ehtimal var ki, dollar bahalaşacaq. Kimin imkanı var gedib kreditlə mənzil alır. Yəni ödəniş manatladır, sabah dollara nisbətdə manatın dəyəri düşəndə, mən onun pulunu yenə də ödəyə biləcəyəm. Dollar qalxa bilər, amma bizim qazancımız artmır.

– Yəni hazırda evlərin qiyməti pandemiyadan əvvəlki dövrə nisbətən ucuz deyil?

– Ucuz deyil. Tutaq ki, tikinti şirkətinin Xırdalanda satdığı mənzilin qiyməti Yasamal rayonundakı mənzil ilə eynidir. Və orada, hətta tikilməyən, gələcəkdə tikiləcək binalar da artıq satılıb, kreditlə də alan çoxdur. Doğrudur, bunun fəsadları da var. Hal-hazırda yüzlərlə, minlərlə problemli kreditlər mövcuddur.

Tutaq ki, krediti olan adamın aylıq ödənişi 600 manatdır, iki ay evdə qalıb işləməyib və 1200 manat borcu yaranıb. Onun qazancı, maaşı elədir ki, aldığı pul ilə ancaq dolanır və kreditini ödəyir. O, kredit borcunu ödəmək üçün gərək əlavə borc alsın. Halbuki 2-3 ay müddəti saxlayıb məbləği o biri ayların üstünə gələ bilərdilər. Məsələn, Xırdalanda bir şirkətin tikdiyi kompleksdə artıq 600 nəfərin problemli krediti var.

– O kompleksdə neçə mənzil var?

– 1000, 1200, ola bilsin 1500.

– Yəni yarısı. Həmin problemli kreditlərə faiz də əlavə edilir?

– Faiz də gəlir, həmçinin banklarda belə bir şərt var: müqavilədə qeyd olunur ki, 3, ya 4 ay pul ödəməsən, bank evi hərraca çıxardıb sata bilər. Banklar vətəndaşın aylarla, illərlə ödədiyi kredit barədə düşünmür, onu sadəcə öz pulu maraqlandırır.

– İstehlak kreditləri ilə bağlı belə bir fikir var idi ki, sentyabra qədər ertələnsin.

– Təsdiq olunmadı. Sadəcə tövsiyə idi.

– Bəs bu dediyiniz hal mənzillərin ucuzlaşmasına gətirib çıxara bilməz?

– Məsələ necədir. Tutaq ki, bu binalar Xırdalanda yerləşir. Mərkəzdə baha olduğuna görə kreditlə mənzillər elə də çox satılmır. Bugün alqı-satqı proseduraları daha çox Bakıdan kənarda gedir. Xırdalana gələn rayon adamı fikirləşir ki, eyni ev, tutaq ki, Bakıda 150 min, Xırdalanda 50-60 min manatdır. Mənim 50 min manat pulum olsa, Xırdalanda, Biləcəridə, Binəqədidə yaxşı həyət evi ala bilərəm.

Ancaq bu problemli kreditə görə satılan evlərin nağd pula bazara çıxarılması şirkətlərə sərf etməz. Çünki bu mənzillər satılanda fantastik qiymətləri olub. Xırdalanda bir mənzilin kvadratmetrinin 1500 manat olması heç də ucuz deyil. Orada kvadratmetri 600-800 manata ev almaq olar; təmirini də üstünə gəlsək, bu da etsin 200 manat, yəni 1000 manat bunun bazar qiyməti edir.

– Belə çıxır ki, mənzillərin qiyməti bugün artıq maksimum aşağıdır, bundan da aşağı çətin ki düşsün.  

– Dövlət istəsə, qiymətləri aşağı sala bilər. Necə? Heç bir tikinti şirkətini məcbur etmək olmaz ki, evi maya dəyərindən aşağı qiymətə sat. Bu, absurddur. Amma Bakıda, Sumqayıtda və digər yerlərdə sovet vaxtından qalmış və özəlləşməmiş, dövlətin balansında olan böyük zavodlar, fabriklər var ki, hektarlarla əraziləri mövcuddur. Boş torpaqları ver və de ki, bu qaydada evlər tik. Qiymətlər tikinti xərcləri artdıqca şişir. Digər şəhərlərdə tikinti şirkətlərinə torpaq sahələrini verirlər və baş planı göstərirlər ki, bundan kənara çıxma. Ən azından bazarı tənzimləmək üçün dövlət bunu edə bilər. Həmin ərazidə şirkət mənzilin kvadratmetrini 2000 manata satır, əgər torpağı ona dövlət verərsə, o zaman mənzilin kvadratmetrini maksimum 1000 manata satacaq.

Azərbaycanda ölkə iqtisadiyyatını ayaqda saxlayan sahə tikinti sektorudur. Bina tikilir, 2-3 il iş gedir. İş prosesində beton, kərpic, armatur və s. lazımdır ki, bunları istehsal edən zavod və müəssisələr də işləyir. Bina tikilib qurtardıqdan sonra daxili təmir işləri gedir: qapı, pəncərə, divar kağızı, parket və s. Təmir qurtardıqdan sonra mənzillər lüstr, soyuducu, kondisioner, xalça və s ilə təmin edilir. Nəticədə bütün sahələr işlək vəziyyətə gəlir.

Tikinti sahəsi digər ölkələrdən pul gətirir. Rusiyada yaşayan azərbaycanlılar oradan pul göndərir ki, burada əmlak alsınlar. Lakin insanları bu sahədən küsdürdülər. İnsanlar ev alır, amma illərlə mülk kağızı verilmir. Mülk kağızı yoxdursa, mülkiyyət hüququ tanınmır. Bugün 500 mindən çox sənədsiz həyət evi var. Bu isə dövlət büdcəsinə ziyandır. Bunlara bir rusum təyin et, onsuz da tikmək istəyən tikəcək. Bu rüsumu dövlət büdcəsinə keçirtsinlər, sonra ev tiksinlər. Bundan sonra isə sənəd ver və onlar bu çıxarışı aldıqdan sonra dövlətə əmlak vergisi, torpaq vergisi ödəyəcək, hər alqı-satqı zamanı vergi verəcək və s. Amma bu sahədə boşluqlar olduğuna görə yalnız bu ilin yanvar-mart aylarında azərbaycanlılar Türkiyədə 300-dən çox ev alıb. Artıq insanlar burada deyil, Türkiyədə, Rusiyada, Avropada ev alırlar.    

Fuad Babayev, Mehman İbrahimov, 1905.az