“Rahat Yaşam” şirkətinin marketinq və satış bölməsinin müdiri Elxan Orucov və əmlak eksperti Elnur Fərzəliyevlə söhbət etdik.

 

 

Fuad Babayev: Icazənizlə, əvvəlcə bir epizoddan danışmaq və rəyinizi öyrənmək istərdim. Tanıdığım bir şəxs ailəsi ilə birlikdə yeni tikilmiş 12 mərtəbəli binanın 9-cu mərtəbəsində yaşayır və vaxtlı-vaxtında o qədər də böyük olmayan (təqribən 20-25 manat) kommunal haqqı ödəyir. O binada bu haqqı ödəməyənlər də var. Və bu günlərdə həmin adamdan öyrəndim ki, onların liftini bağlayıblar…

Mən Rusiyada ali təhsil alanda universitetin yataqxanasında yaşayırdım və oranın komendantı var idi. Eyni zamanda, komendant deyəndə, “Əhməd haradadır” filmindən bizə tanış olan, məşhur “sükanı belə saxla” ifadəsini işlədən komendant gözümüz önünə gəlir.

Həmin komendantlarınm səlahiyyət dairəsi barədə konkret bilgilər vardı. Bu günkü komendantın tutaq ki, bir qədər əvvəl söz açdığım epizodda olduğu kimi lifti dayandırmaq hüququ var?

 

Elnur Fərzəliyev: Əlbəttə, yox. Ola bilsin o binada bir neçə nəfər, yaxud binanın yarısı kommunal haqqı ödəmir, lakin bir nəfər belə bu pulu ödəyibsə, lifti, yaxud digər kommunal xətti bağlamaq həmin insanların birbaşa hüququnu pozmaq deməkdir.

 

Elxan Orucov: Buna komendant özbaşınalığı da deyə bilərik. Yeni tikili binalar özü özünü maliyyələşdirir və burada heç bir komendantın hüququ yoxdur ki, hər hansı kommunal ödənişi olmadığına görə, ümumi olaraq binanın liftini dayandırsın. Daxili qaydalar çərçivəsində bu hal necə tənzimlənir… Əslində liftlərə müasir kart sistemi tətbiq olunmalı və hər bir sakinə giriş kartı verilməlidir. Kim kommunal haqqı ödəmirsə, onun kommunal xidməti: isti suyu, lifti və s. dayandırılmalıdır. Lakin bir neçə nəfərə görə ümumi olaraq liftin dayandırılması qanunvericiliyə ziddir.

 

Fuad Babayev: Məndə dərhal bir sual yarandı. Əməkdaşlarımızdan biri Masazırda yeni tikilmiş binada yaşayır və onların liftinə həmin o kart sistemi tətbiq edilib. Tutaq ki, mən həmi evə qonaq getmişəm və məndə kart yoxdur. Yuxarı mərtəbəyə necə qalxmalıyam?  

 

Elxan Orucov: Bəzi MTK-lar idarəetməni düzgün qurmurlar. Onlar kartı yalnız mənzil sahiblərinə verirlər. Belə olan halda həmin adamların yaxın qohumalrı və qonaqları gəldikdə, problem yaşanır. Ona görə də insanlar çox zaman məcbur olub qonağı qarşılamaq üçün aşağı düşürlər. İlk növbədə idarəetmə düzgün təşkil olunmalıdır. Binanın mühafizəçiləri maarifləndirilməli və onlara kartlar verilməlidir. O cümlədən, mühafizə, gözətçi köşklərində xidməti telefonlar olmalıdır. Əgər kiminsə evinə qonaq gələcəksə, o, mütləq mühafizə postuna öz mənzil nömrəsi ilə birgə bu barədə xəbər verməlidir. Qonaq da gəldiyi təqdirdə, özünü təqdim etməli, mühafizəçi də liftə qədər ötürüb kartından istifadə edərək onu həmin mənzil olan mərtəbəyə yollamalıdır.

Bu iş giriş və çıxışda elə koordinasiya olunur ki, mühafizəçilər nəzarət edə bilsinlər. Bunu MTK-lar özü təşkil edir. Amma idarəedici təşkilatlar bu işi görəndə, bunu peşəkarcasına təşkil edirlər. Yəni kart sistemini ona görə qoyublar ki, kommunal ödənişləri etməyən sakinlərə kommunal xidmət göstərilməsin. Bunu xidmət səviyyəsini yüksəltmək məqsədi ilə etməyiblər.

 

Fuad Babayev: Elnur müəllim, bu komendant məsələsi necə yarandı?

 

Elnur Fərzəliyev: Bugünkü komendantların yaranma səbəbi nədir… Sovetlər dağılandan sonra yeni inşa olunmuş binaların sahibləri binadan mənzil alan şəxslərə dərhal çıxarış verə bilmirdi. Bu məsələ ilə əvvəllər JEK-lər məşğul olurdu, yeni binaları onlar təhvil alırdılar. Ona görə də hər bir MTK rəhbəri yeni tikilmiş binaya öz adamını nəzarətçi təyin edir. Tikililərin sayı artdıqdan sonra, çoxları gördü ki, burada yaxşı qazanc var, ona görə də bu qazancı başqa adamlara vermək istəmədilər. Amma bəzi binalarda MTK rəhbərləri yığılan kommunal pullardan əlavə, ciblərindən də pul xərcləyirlər ki, sakinlər narazı qalmasın, binanın nüfuzu aşağı düşməsin.

 

Elxan Orucov: Təcrübədə buna çox rast gəlmişik.

 

Fuad Babayev: Yəni nə edirlər?

 

Elnur Fərzəliyev: Tutalım ki, binanın aylıq xərci 5 min manatdır, amma 3 min – 4 min manat yığılıb. Yerdə qalan kəsiri MTK rəhbəri öz cibindən ödəyir.

 

Mehman İbrahimov: Bəlkə binada mənzillərin çoxu satıldıqdan sonra oranın nüfuzu bina sahibini o qədər də narahat etməz?

 

Elnur Fərzəliyev: Əslində, əksər binalarda mənzillər satılıb, amma yaşayış yoxdur. Yaşayan da, yaşamayan da xidmət haqqı verməlidir. Çünki ödənilən haqq onların mülklərini qoruyur, binanın mühafizəsi, təmizliyi, işıqlanması və s. nəzərə alınmalıdır. Yaşamıram, o demək deyildir ki, pul vermirəm. Pul verməyəndə, yığılan ödənişlər tələb olan xərcləri qarşılamır. Böyük şəhərlərdə ən yaralı yerimiz nədir… Bizdə icra hakimiyyətləri və onların tərkibində JEK-lər (Mənzil Kommunal Təsərrüfatları) var. Bələdiyyələr də var. Binaların MTK-lardan aınıb Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinə (MMMC-lərə), yaxud idarəedici şirkətlərə təhvil verilməsi üçün bələdiyyənin iştirakı olmalıdır. Əgər MTK binanı vermək istəmirsə, bələdiyyə o binanı vətəndaşların razılığı əsasında götürür, sonra isə onu idarə etmək üçün MMMC-yə təhvil verir. Lakin bizdə bu qədər qurumun bu sahə ilə əlaqədar olmasına baxmayaraq, bu, heç kəs üçün maraqlı deyil. Ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak sahəsində o qədər boşluq var ki… İstər komendant, istər sənədləşmə, istərsə də avtomobillərin parklanması. Hamısı çox ciddi məsələlərdir. Əksər qurumların tərkibində bu məsələlərlə məşğul olan sahələr var, amma heç biri məşğul olmur. Ona görə də bu gün komendant problemi yaranır. Komendantlar özünü bir “bələdiyyə sədri” kimi aparır. Indi elə yaşayış kompleksləri var ki, orada bir qəsəbənin əhalisi qədər sakinlər yaşayır. Bu baxımdan, burada dövlət səviyyəsində yeniliklərə ehtiyac var.

 

Fuad Babayev: Tutaq ki, kitabxana müdiri, məktəb direktoru və yaxud yol polisi işçisinin vəzifə və səlahiyyətləri hökmən müvafiq sənədlər və s. vasitəsi ilə tənzimlənir. Komendant adı hansısa bir hüquqi sənəddə keçir? 

 

Elxan Orucov: Komendant – Azərbaycan dilində inzibatçı deməkdir. Inzibatçıların heç bir hüquqi səlahiyyətləri yoxdur. Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti yaradıldıqdan sonra, həmin binanın idarə heyəti təşkil olunur, idarə heyətinin sədri və onun köməkçiləri, eyni zamanda təftiş komissiyası təyin olunur ki, onlar da binanı idarə edirlər. Yəni qanunvericilik ilə bu belə tənzimlənir. Sədrin köməkçisi də inzibatçı adlanır, amma onun heç bir hüquqi adı yoxdur.

 

Fuad Babayev: Hüquqi adı yoxdursa, belə düşünə bilərik ki, onun əmək müqaviləsi və s. də yoxdur, amma real hakimiyyəti var.

 

Elxan Orucov: Bəli, real hakimiyyəti var. Bu isə birbaşa Mənzil Qanunvericiliyinin pozulması deməkdir. Ümumiyyətlə, Azərbaycanda bu sahədə bir neçə dəfə yenilik olmasına, cənab Prezidentin bir neçə dəfə sərəncam verməsinə baxmayaraq, qanunun icrasında ciddi problemlər var. Sərəncam verilir, amma qanunun icrası ilə dövlət orqanları məşğul olmur.

 

Fuad Babayev: O hansı qanundur?

 

Elxan Orucov: Mənzil Məcəlləsində və İnzibati Xətalar Məcəlləsində binaların idarə edilməsi ilə bağlı cənab Prezidentin 2018-ci ilin dekabrın 18-də fərmanı oldu ki, binalar MTK-lar tərəfindən sakinlərə təhvil verilməli və sakinlər özləri idarəetməni təşkil etməlidir. Bu da qanunvericilik ilə 3 formada həyata keçirilir. Ya sakinlər binanı təhvil aldıqdan sonra, Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətlərini yaratmalı, yaxud idarəedici təşkilatları bizim kimi özəl şirkətlər ilə əməkdaşlıq etməli və müqavilə bağlamalıdır. Binada sakinlərin idarəetməsi təşkil olunmasa və bina 1 il müddətində idarəetməsiz qalarsa, yerli icra orqanı məsələyə müdaxilə edir, idarəetməni öz üzərinə götürür. Təəssüflər olsun ki, bəzi sahibkarlar onlara yaradılan şəraitdən istifadə edərək sakinləri incitməkdə davam edirlər. Hətta bizim şirkət belə, bəzi MTK sahibləri tərəfindən müəyyən təzyiqlərlə üzləşib. Təbii ki, sivil düşünüb sivil qaydada idarəetməni təşkil etmək istəyən MTK sahibləri də var. Onlar özləri şəxsən bizə müraciət edirlər ki, bu məsələni sakinlərin ümidinə buraxmaq yox, bu işdə təcrübəsi olan şirkətə həvalə etmək istəyirik. Onlar məsələyə həm qanuni, həm də milli-mental dəyərlər baxımından yanaşırlar, yəni sakinlər bizdən müəyyən məbləğ xərcləyərək mənzil alıbdır, idarəetməni təşkil etmək onun hüququdur, bizim də vəzifə borcumuz odur ki, onların işinə maneə törətməyək.

 

Fuad Babayev: Əslində lifti dayandırılan insan komendant haqqında pis fikirdə deyildi, kommunal haqqı ödəməyən vətəndaşlardan narazılıq edirdi. Məncə, komendant vəzifə səlahiyyətlərini aşaraq, sakinləri qarşı qarşıya qoyaraq, problemi həll etməyə çalışır. Tutaq ki, mən pul ödəməmişəm, amma siz ödəmisiniz. Küçədə məni görəndə deyirsiniz ki, bilirsən nə var, sənə görə niyə mənzilimizə liftsiz qalxmalıyıq.      

 

Elxan Orucov: Əslində bu, düzgün yanaşma deyil. Qonşuluq münasibətlərinin pozulmasına gətirib çıxarda bilər.

 

Fuad Babayev: Məncə, komendant öz işini yüngülləşdirir… Daha bir hal barədə. Bir də görürsən ki, filan binanın həyətini zəncirlə əhatəyə alıblar və həyətdə avtomobil saxlamaq qadağandır. Bu hal nə ilə tənzimlənir?

 

Elxan Orucov: Əslində həyətə avtomobil buraxılmamalıdır. Çünki FHN ilə bu məsələ barədə görüşümüz olub. Binaların həyətində avtomobil saxlanmasına icazə verildiyinə görə, fövqəladə hallar zamanı operativ nəqliyyat vasitələrinin giriş-çıxışında problemlər yaranır. Bizim, Ağ Şəhərdə də idarə etdiyimiz binalar var və oranın müdiriyyəti ilə razılaşdırmışıq ki, binaların həyətinə avtomobil buraxılmasın. Düzdür, konkret qadağa qoyulmayıb, 15-20 dəqiqə avtomobil dayana bilər, amma daimi parklama olmaz. Avtomobillər ya binadan kənarda, ya da binanın qaraj hissəsində park olmalıdır.

 

Elnur Fərzəliyev: Binaların birinci mərtəbələri qeyri-yaşayış obyektləridir. Insanlar maşınını orada saxlayır ki, ticarət obyektlərində alış-veriş etsinlər. Amma maşını cərimələyib aparırlar. Burada vətəndaşların hüququ pozulur, həmin ticarət obyektinin alveri zəifləyir. Bu gün orada maşın saxladığıma görə məni cərimə edirlərsə, mən sabah ora getmirəm. Ona görə də o obyektin alveri də, dəyəri də aşağı düşür. Bu gün obyektin qiyməti 100 mindirsə, müəyyən vaxtdan sonra 80 min-70 min olacaq. Parklama işinə baxanların çoxu qanunsuz işləyir, hətta forma geyinib 1 manatlıq çek verənlər də rəsmi deyildir.

Bilirsiniz ki, tikintilərin səlahiyyətini BŞİH-dən alıb Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinə veriblər. Buna qədər BŞİH və bir müddət də yerli icra hakimiyyətləri tikinti üçün sərəncam verə bilirdilər. Problem ondadır ki, onların verdiyi sərəncamlar Bakını, Bakının Baş Planını məhv edib. Bina tikilərkən, minimum hər mənzilə bir qarajlıq yer olmalıdır. Heç olmasa, iki mənzilə bir avtomobil saxlamaq üçün yer nəzərdə tutulmalıdır. Əgər bina yol kənarında inşa edilibsə və birinci mərtəbədə qeyri-yaşayış obyektləri varsa, o zaman bina səki üzərində deyil, mütləq səkidən müəyyən metr arxada tikilməli və orada parklama yerləri olmalıdır. Binaları düz səkinin qırağında tikiblər, bu isə qeyri-qanunidir. Bu gün vətəndaş yaşadığı binanın həyətinə maşın sala bilmir, məcbur olub maşını 300 metr aralı tamam başqa bir yerdə saxlayır. Yəni ya həyətimə maşın buraxılmır, yaxud yaşadığım binanın, ümumiyyətlə, həyəti yoxdur. Burada əvvəldən hər şey o qədər alt-üst olub ki: istər sənədləşmə, idarəçilik, istərsə də park yerlərinin, istirahət, əyləncə sahələrinin  olmaması və s. Bu işlərdə köklü dəyişiklik vacibdir.

Bizdə genetik bir vərdiş var: hamı ömrünün sonuna qədər işləyir və “daş-divar” alır. Özü də bir neçə. Sahibkarlar da bunu bilir, “zəif damarımızı tutublar”. Bəs niyə problem yaranır? Ən böyük problem özümüzdədir. Almasaq, tikməzlər. Əgər bir neçə yararsız binanı boykot edib oradan mənzil almasalar, növbəti tikintini avtomatik başqa cür tikəcəklər.

 

Elxan Orucov: Bir az balans pozulub. Ona görə də alıcılar arasında da təbəqələşmə gedib. İndi daxili kreditlərlə, müəyyən yollarla şərtləri o qədər rahatlaşdırıblar ki, disbalans yaranıb. İcra orqanları, yaxud digər qurumlar bu maarifləndirmə məsələsi ilə məşğul olmaq istəmirlər. Qanunun icrası 3 gün, 10 gün gündəmdə olur, ondan sonra hər şey qayıdıb köhnə axarı ilə davam edir.

Mən Sizin bayaqkı suala qayıtmaq istərdim. Sual verdiniz ki, komendantların bu özbaşınalığının, qonşuları üz-üzə qoymasının qarşısı necə alınmalıdır?

 

Fuad Babayev: Ümumiyyətlə, qarşısı alına bilər?

 

Elxan Orucov: Əlbəttə. Düzdür, bir az çətin olur, amma müəyyən yollarla ala bilirik. Biz, bu məsələ ilə bağlı İqtisadiyyat Nazirliyinə müraciət edib rəhbərlik səviyyəsində görüşmüşük. Onlar məsləhət gördülər ki, qanunvericiliyin tənzimlənməsi ilə bağlı problem yaşayan binalarda sakinləri maarifləndirək, onlar da 5-10 nəfərin adından İqtisadiyyat Nazirliyinə məktub ünvanlasınlar, ümumi yığıncağın keçiriləcəyi tarixi və saatı qeyd etsinlər, eyni zamanda bu məktubu icra nümayəndələrinə də göndərsinlər. Bu iclasın keçirildiyi vaxt orada həm dövlət qurumlarından (Azərbaycan Respublikası İqtisadi İnkişaf Nazirliyi, Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi), həm də həmin rayonun icra hakimiyyətindən nümayəndələr olsun ki, birgə iclas keçirildikdə, onlar həmin komendantları, MTK sahiblərini fakt qarşısında qoyub təzyiq göstərsinlər ki, bu binanı sakinlərə təhvil verməlisiniz. Əks təqdirdə, qanunvericiliyə uyğun olaraq cərimə olunacaqsınız.

Bir məsələ də var – sakinlər arasında birliyin olmaması… Məsələn, 120-150 mənzilli bir binada bir neçə dəfə toplantı keçirmişik. Amma binalarının taleyinə o qədər biganədirlər ki, məcbur olub 8-10 dəfə iclas keçiririk ki, bütün mənzil sahiblərinə məlumat çatdıra bilək. Bu da sakinlərin arasında əlaqənin, koordinasiyanın olmamasından irəli gəlir, yəni birlik yoxdur. Lakin elə binamız da olub ki, 10 nəfər sakin məsələni həll edib, MTK-nı oradan uzaqlaşdırıb. Yəni KİV-lərlə kontakta keçib, nazirlikdən nümayəndələr dəvət edib və s. yollar ilə idarəetməni götürüb bizimlə müqavilə bağlayıblar.

 

Fuad Babayev: Tutaq ki, mən sakinəm. Əziyyət çəkib müəyyən bir məbləğ toplayıb ev almalıyam. Sonra o mənzili təmir etdirməliyəm. Təmir bitib mənzilə köçdükdən sonra ödəmələr də etməliyəm, üstəlik, fəallıq da göstərməli: iclaslara getməli, imza toplamalı, intriqalar olmalıdır və s. Bəlkə mən bunu istəmirəm. Və yaxud buna nəzarət edən dövlət qurumları nə işlə məşğuldur?  

 

Elnur Fərzəliyev: Hal-hazırda JEK-lərin çox cüzi səlahiyyətləri qalıb. Tutaq ki, təmizliyə baxırlar. Amma bu sahədə də müəyyən haqsızlıqlar görürəm. Məsələn, mən köhnə bir binada yaşayıram, bizimlə üzbəüz yeni tikilmiş bina var, sol tərəfdə isə həyət evi yerləşir. Yeni tikilmiş binada yüksək səviyyədə xidmət var: binanın təmizliyi, lifti, işıqlandırılması və s. ürək açır. Ancaq həmin komendant sırf binanın həyətinə baxır. Binada yaşayan sakinlər isə maşınlarını gətirib bizim həyətdə saxlayırlar. JEK-lərin xadimələri də gəlib ümumi həyəti təmizləyirlər. Bizim köhnə binalara, ümumiyyətlə baxan yoxdur. Mənim fikrimcə bu sahəni bələdiyyə idarə etməlidir. Bələdiyyələr özünü maliyyələşdirən təşkilatdır. Onlar il ərzində milyonlarla vəsait toplaya bilərlər. Təkcə təzə binalar deyil, köhnə binalar, həyət evləri də onların tabeliyində olmalıdır. Bakı və Abşeronda ən azı 1 milyondan çox fərdi həyət evi var. Sənədsiz, çıxarışsız həyət evlərinin sayı isə 550 minə qədərdir. Bələdiyyə və yaxud hansısa dövlət qurumu bu sahəyə ümumi nəzarəti götürüb bunu idarəedicilərə verməlidir. Təbii ki, həyət evlərini və köhnə binaları idarəedici şirkətlər götürməz. Burada ümid yeni binalara qalır. Yeni binalarda vətəndaşlar müəyyən qədər kommunal pul ödəyirlər ki, onların ödədiyi pullar binaların xərcini qarşılayır. Bəzi binalarda hətta müəyyən qazanclar da olur. Məsələn, komendant öz postunu niyə buraxmır? Hər alqı-satqı olanda, müqaviləni dəyişməyə, addan ada keçirməyə 2 000-5 000, hətta 10 000 manat pul alır. Bu isə qanunsuzdur. Bütün bu proseslər bir ələ keçməlidir. Tutaq ki, bir nəfər gedib kvadratı 3 000 manata, 5 000 manata mənzil alır, yəni bir mənzilə 300 000, 500 000 manat pul verir. Təbii ki, həmin adam hər ay 200-300, hətta 500 manat kommunal pulu verməyə hazırdır. O, pulu ona görə ödəyir ki, ona yüksək xidmət göstərilsin. Bu qədər pulu gedib Xırdalanda, Masazırda, Yeni Yasamalda tikilən ucuz binaların sakinlərindən tələb edə bilməzsən. Yüksək xidməti isə ancaq özəl şirkətlər görə bilərlər. Çünki eyni dövlət idarəsinin, eyni adamın gedib bir yerdə sadə xidmət, o biri yerdə yüksək xidmət göstərməsi mümkün deyil.

 

Fuad Babayev: Rus dilində  “точечная застройка” anlayışı var. Söhbət yeni tikilən binanın köhnə binaların arasında az qala zorla yerləşdirilməsindən gedir.

Bayaq Elxan müəllim Ağ Şəhərdən misal çəkdi. Qara Şəhəri söküb oranı “sıfır”dan tikirlər. Binalar arasında məsafə, onun müəyyən dizaynı və s. göstərir ki, bu layihə vahid bir ansambldır. Orada hər hansı problemi həll etmək də asan olar. Amma dediyiniz kimi: tutaq ki, sovet dövrü tikilmiş “Kiyev” proyektli köhnə bina, qarşısında yamaq kimi təzə bina, sol tərəfində də həyət evi… Bu, “точечная застройка” fenomeni buna nə dərəcədə təsir edib? Problemin əsas mənbələrindən biri bu deyilmi?  

 

Elnur Fərzəliyev: Mən sizə görsənməyən problemlərdən misal çəkim. Köhnə yaşayış fondunun içərisində gəlib bir bina tikirlər. Məsələn, 4-5 dənə “Xruşovka” layihəli binaların arasında bir 16 mərtəbəli təzə bina tikirlər. Halbuki, bu təzə binadakı mənzillər həmin 4-5 binada olandan daha çoxdur. Sovet dövründə o binalara ümumi kanalizasiya, su, qaz xətləri çəkilib və bütün bunlar tutaq ki, 200 mənzil – “Xruşovka”lar üçün hesab götürülüb. Gəlib bunların arasında iki o qədər mənzilli təzə bina tikən də bütün xətləri ora qoşur.

Bunlar hələ ki, yeni tikilmiş binadır. Əksər binalarda hələ o qədər də əhali yaşamır. O binalarda 100 faiz yaşayış olandan, kommunal xətlər yüklənəndən, hər gün elektrikdə qısaqapanmalar və s. olandan sonra problemlər üzə çıxacaq. Niyə binalarda tez-tez yanğın baş verir? Müqavilədə qeyd olunub ki, qaz, mərkəzi istilik sistemi və s. olacaq və tutaq ki, bir vətəndaş öz mənzilini təmir edəndə 3-lük naqillə elektrik xətti çəkir. Bina təhvil verilir: nə qazı var, nə mərkəzi istilik sistemi. Mənzili alan evinə kondisioner qoşur, mətbəxdəki qaz plitəsinin elektriklə işləyən gözünü işlədir və s. vacib olan avadanlıqları elektrik xəttinə qoşur. Bir də görürsən ki, qısaqapanma baş verdi, yanğın çıxdı. Çünki xətlər tab gətirmir. Hələ ki, o xətlər hamısı yenidir. Bu, hələ başlanğıcdır. Müəyyən müddətdən sonra çox ciddi və qlobal problemlər yaşanacaq. Sabah o binaların sökülmə məsələsi meydana çıxsa, nə olacaq? Məsələn, Yeni Yasamalda elə binalar var ki, həddən artıq bir-birinə yaxın tikilib. Bu binalardan hər hansı biri müəyyən zamandan sonra qəzalı vəziyyətə görə sökülməli olsa, iki binanın arasında qalan həmin binanı sökmək mümkün olmayacaq. Gərək onu bir-bir, “kərpic-kərpic” söksünlər. Zəlzələ olsa, binalardan biri uçsa, ora heç bir xilasedici texnika girə bilməyəcək.

Avropa ölkələrində bir bina tikiləndə, vətəndaş həmin ərazidəki bələdiyyə sədrinə müraciət edir və ondan bina haqqında tam məlumat ala bilir. Çünki bu binalar hər mərhələdə, hər mərtəbə ucaldıqda, hər mənzil satıldıqda bələdiyyələrə məlumat verir. Bələdiyyə orada dövlət tərəfindən cavabdeh və səlahiyyətli nümayəndədir. Amma biz bu gün hər hansı bina barədə nə bələdiyyədən, nə JEK-dən, nə də icra hakimiyyətinin nümayəndəliyindən bir söz soruşa bilmirik. Deyir, adam torpağı alıb, özəl mülkiyyətidir və orada nə istəsə tikə bilər.

Mən, Bakı şəhərindəki binalara bina kimi yox, bir “kənd” kimi baxıram. Bu gün Azərbaycanın hansısa rayonunda qaz, işıq olmayanda bütün internet yazır. Ancaq şəhərin mərkəzində bu “kənd”lərin problemini kim həll edəcək? Elə binalar – “kənd”lər var ki, illərlə tikilib hazırdır, lakin qazı yoxdur. Gördüyüm bir binadan misal deyim: bu binada 2015-ci ildən bəri yaşayış var, 50 ailə yaşayır, 90 mənzil də təmir edilir. Amma, pilləkənlərin sürahisi yoxdur, hər mərtəbədə baklar qoyulub, içməli təmiz su yoxdur, bu baklara texniki su vurulur, onu da istifadə edirlər, bundan əlavə, vətəndaşlar dar həyətin içində “boğulurlar”.

Bu gün də hələ gec deyil, bütün bunlara nəzarət mexanizmi gücləndirilməlidir.

 

Elxan Orucov: Dövlət bununla bağlı tədbirlər həyata keçirir. Bakının Baş Planını hazırlayırlar. Bu planda böyük dəyişikliklər nəzərdə tutulub. Vaxtilə müəyyən icra orqanları “gözünü yumub” bütün əraziləri satırdı. Ona görə də Bakı şəhərində, xüsusilə Yasamalda, Əhmədlidə qəsəbəsi Həzi Aslanov metrosu yaxınlığında və s. yerlərdə binalar çox sıx tikilib, infrastruktur bərbad vəziyyətə salınıb. Həzi Aslanov vaxtilə boş bir ərazi idi və orada şəhərsalmanı düzgün təşkil etmək olardı. Bilirsiniz ki, Qazaxıstanın paytaxtı Astana (hazırda Nur-Sultan – red.) yeni bir şəhərdir. Bir neçə dəfə bu şəhərdə olmuşam və şəhərsalmaya heyran qalmışam. Təsəvvür edin ki, adi məhəllələr arasındakı yollar 4-5 zolaqlıdır. Ona görə bizdə də Baş Plan hazırlanır. Bu layihə 2035-ci ilə kimi bitməlidir. Gələn il, yəni 2020-ci ildə Bakının Baş Planı təqdim olunacaq. Layihəni tenderdə qalib gəlmiş bir alman şirkəti hazırlayır. Böyük ehtimal var ki, həmin layihəyə görə bir çox yeni tikilmiş binalar sökülməli olacaq. Çünki şəhər bərbad vəziyyətdədir.

 

Elnur Fərzəliyev: Burada söküntü ilə bağlı problem nədədir? Nazirlər Kabinetinin 2016-cı ildə vermiş olduğu 86 saylı fərmanına əsasən, köhnə, istismar müddəti keçmiş binalar sökülüb, yeniləri tikilməlidir.

 

Mehman İbrahimov: Təbriz küçəsində ikimərtəbəli binalar söküldü, amma yerində hündür mərtəbəli binalar çox sıx tikilir.

 

Elnur Fərzəliyev: O küçəni bərbad vəziyyətə qoydular. Binalar sökülür, yerində təzə binalar tikilir – buna pilot layihə deyilir. Bir çox şirkətlər bu layihəyə qoşuldu. Yəni bunlardan əlavə xərclər çıxmayacaq, bina hazır olan kimi sifarişi veriləcək, qaz, su, işıq ilə, ümumiyyətlə hər bir şeylə təmin olunacaq. Bəs burada tikinti şirkətinin marağı nədədir? Beş mərtəbəli binanı söküb 15-20 mərtəbəli bina tikir və satdığı mənzillər ilə xərclədiyi pulu qarşılayır. Amma bu şirkətlər bazarı araşdırmadan, eyni vaxtda söküntünü başladılar. Tikinti şirkəti gəlib gördü ki, qəzalı vəziyyətdə olan binanın arxasındakı binanın böyük həyəti var. Qəzalı binaya toxunmadılar, baxdılar ki, o həyətdə 2 deyil, 5 bloklu bina tikə bilərlər, ona görə də gedib həmin binaları sökdülər.

Nərimanov rayonunda 5 saylı Şəhər Klinik Xəstəxananı keçəndən sonra bağlanmış Bakı Özəl Türk Liseyinin yaxınlığında F.X.Xoyski prospekti kimi yolun üstündə bərbad gündə iki yataqxana var. Bu yataqxanalara dəyməyib bir tin aralıda sağlam binaları söküb yerində bina tikdilər. Niyə? Yataqxanada kvadratlar balaca və mənzil sayı çox olduğuna görə, sərf etmir.

Təbriz küçəsində binaları tikməyə başlayanda, hesabat aparmadılar ki, sabah bu mənzilləri satmalı və bu pulla tikməliyik. Orada xeyli müddət inşaat dayandı. Sonra başlasa da, keyfiyyət çox aşağı düşdü. Bundan əlavə, şəhərsalma balansı da pozuldu; böyük binaları yol üstündə tikdilər, həyət yox, parklama yeri yox, vəziyyət tam bərbaddır.

 

Mehman İbrahimov: Mən qohumumun evinə qonaq getmişdim. Yaşadığı yerə heyran qaldım. Bir neçə altımərtəbəli binalardan ibarət yaşayış kompleksidir: binanın altında böyük parklama yeri, geniş pilləkənlər, mənzilin qabağında çox böyük dəhliz və hər cür şərait… Bizim şəhərdə belə evlər tikmək mümkün deyil? Gərək məhz 12-16 mərtəbə tikəsən?

 

Elxan Orucov: Bu cür layihələr çox olacaq. Ağ Şəhər bunun bariz nümunəsidir.

 

Elnur Fərzəliyev: Ağ Şəhər niyə uğurlu oldu? Dövlət həmin ərazini köçürtdü, layihələri verdi MTK-lara və dedi ki, bu ərazidə ancaq bu layihə əsasında tikə bilərsiniz.

Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tikintinin normativlərini sərtləşdirib. Tutaq ki, normativdə deyilirdi ki, 1 hektar ərazidə 12 000-16 000 kvadratmetr yaşayış sahəsi tikə bilərsiniz. Sonra tikinti şirkətləri Komitəyə narazılığını bildirdilər, Komitə də normativi 25 000 kvadratmetrə kimi qaldırdı. Halbuki, indiyə qədər MTK-lar 1 hektar ərazidə 50 000-70 000 kvadratmetrə qədər, yəni bu normativdən 2-3 dəfə çox mənzil tikirdi. Çünki torpaq çox bahadır. Şirkət sahibi 20-30 sot torpaq alır və orada yalnız 7 000 kvadratmetr mənzilli bina tikə bilər ki, bu da ona sərf etmir. Ona görə də gələcəkdə köhnə yaşayış fondunun sökülüb tikiləcəyi zaman, dövlət özü büdcədən ciddi pul ayırmalıdır.

 

Mehman İbrahimov: Ümumiyyətlə komendanta nəzarət necə keçirilir? Hər mənzildən 20-30 manat yığıb qəbz də vermirsən. Buna nəzarət etmək olmaz?

 

Elxan Orucov: Biz bu işlə əlaqədar ölkəmizə yenilik gətirmişik. Bu innovativ çalışmamızın nəticəsidir ki, bu yaxınlarda “Asan Xidmət” bizi dəvət etmişdi, onlarla müəyyən diskussiyamız oldu. Deyə bilərəm ki, respublikamızda sakinlərə innovativ və yüksək xidmət göstərən yeganə şirkətik və biz beynəlxalq təcrübədən yararlanırıq, şəffaf formada idarəetməni təşkil edirik. Qeyd etdiniz ki, ödənmiş pulların müqabilində almadığımız xidmət və hesabatlara malikik. Biz bu hesabatları online proqram vasitəsi ilə bütün sakinlərimizə veririk. Bilirsiniz ki, cənab Prezidentin 2016-ci il 16 noyabrda tarixli nağdsız ödənişlər və hesablaşmalar ilə bağlı sərəncamı var. Bununla bağlı biz bütün sakinləri ödəniş kodları ilə təmin edirik. Onlar bu kodlar ilə daxil olub e-manatdan, hesab.az-dan, asanpay, expresspay və digər ödəmə terminallarından ödəmə etdikləri təqdirdə, bütün hesabatlar ilə orada tanış ola bilərlər. Çünki biz, gəlirimizi idarəetmədən qazanırıq. Bir üstünlüyümüz də ondadır ki, binaları mərkəzləşmiş qaydada idarə edirik. Inzibatçılarımız (komendantlar) hamısı yüksək səviyyədə treninq keçmiş, insanlarla ünsiyyət qurmağı, onların hüquqlarını qorumağı, dövlət orqanları ilə çalışmağı və bütün hesabatları şəffaf şəkildə insanlara çatdırmağı bacaran insanlardır. Bu sistem ilə biz, şəffaflığı təmin edib etimad əldə etmişik. Ona görə də idarəçiliyimizə götürdüyümüz binalarda sakinlərin maksimum 2-3 ay ərzində bizə qarşı fikri dəyişir, onların etimadını qazanırıq. Aldığımız ödənişin qarşılığında sakinlərə yüksək xidmət təqdim edirik. Təsəvvür edin, indiki komendantlar sakinlərdən yığdıqları pulun müqabilində heç bir iş görmürlər, çünki binaya qazanc mənbəyi, bir “obyekt” kimi baxırlar. Hər bir müəssisənin ehtiyat fondu, nəzərə alınmayan xərcləri olur. Düzdür, bəzi MTK-lar sakinləri incitməmək üçün aşağı tariflər müəyyən ediblər, amma ehtiyat fondunu nəzərə almırlar. Nəzərə alaq ki, binanın istismar müddəti, amortizasiya xərcləri, nasosxanası, lift təsərrüfatı və digər qurğuları var. Bunlar istismar olub sıradan çıxdığı təqdirdə, ciddi pula ehtiyac olduqda, bunu haradan alacaqlar? Bu pullar qəpik-qəpik fondda yığılmalıdır. Biz idarə etdiyimiz bütün binaların ehtiyat fondunu yaratmışıq. Bir problem yarandıqda, sakin bunu hiss etmir. Sadəcə olaraq, sakinləri idarə heyətinə dəvət edirik, xərcləri aktlaşdırıb saxlayırıq, sabah kimsə etiraz edəndə, yaxud hesabat verəndə, onu yazılı formada onlara təqdim edirik ki, binada filan hallar baş verib və aradan qaldırılıb.

 

Fuad Babayev: Komendantlara və komendant özbaşınalıqları ilə qarşılaşmış adamlara konkret nə tövsiyə etmək olar?

 

Elxan Orucov: Sakinlər toplaşıb binadan komendantları, MTK-ları kənarlaşdırmalı və idarə heyətinin sədrini seçib idarəetməni ələ almalıdırlar.

 

Mehman İbrahimov: Bəs binada çıxarış (kupça) almamış insanlar bunu edə bilərlər?

 

Elxan Orucov: İnzibati Xətalar Məcəlləsində bu barədə maddə 393.1-də deyilir ki, kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay müddətində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməlidir.

 

Mehman İbrahimov: Yəni binada sakinlərin 50 faizindən çoxu çıxarış aldıqda…

 

Elxan Orucov: Xeyr. Qanunvericilik ilə bu necə tənzimlənir. Binanın çıxarışı olmaya bilər. Ancaq Mənzil Məcəlləsində deyilir ki, çıxarışa zidd olmayan əqdlər var: bunlar ya maliyyə arayışlarıdır, ya müqavilələr, yaxud da hər hansı yerli icra orqanının, bələdiyyənin verdiyi mənzilə sahiblik haqqında pul ödəməsi ilə bağlı qəbzlərdir. Bunlar, çıxarışa zidd olmayan əqdlərdir. Çıxarış olmadığı, binaya qaz verilmədiyi halda belə, sakinlər bu üç şeydən birinə sahibdirsə, minimum 51 faiz sakinin imzasını toplayaraq binanı MTK-dan təhvil alıb Ədliyyə Nazirliyində cəmiyyətlərini qeydiyyatdan keçirdə bilərlər. Sadəcə olaraq insanlarda belə bir xof yaradıblar ki, binanı idarə edə bilməzsiniz, sizin fondunuz, təsərrüfatınız yoxdur.

 

Elnur Fərzəliyev: Komendant – MTK rəhbərinin binaya təyin etdiyi bir adamdır. Bu gün bəzi MTK rəhbərləri var ki, özləri binanın idarəetməsini vermək istəyir, “Rahat Yaşam” kimi şirkətlər axtarırlar. Məsələn, bir gözəl tikilmiş bina var idi. MTK rəhbərliyi idarəetməni əvvəlcə sakinlərə verdi. Bir neçə aydan sonra binada bir neçə kriminal hadisə baş verdi, polis gəldi. Ancaq polis nə edə bilər – binanın bütün sakinini tutub apara bilməz ki?.. Burada bir nəfər, ya bir şirkət cavabdeh olmalıdır ki, sabah bir hadisə baş verdikdə, şirkət rəhbəri, yaxud komendantdan cavab tələb edə bilsinlər. Bir neçə binada sakinlər tərəfindən yaradılmış Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti bizdə effektiv alınmadı. Ola bilsin, 4-5 yerdə effektiv oldu, amma MMMC-lərin idarəsi altında olan binalarda bərbad vəziyyət yarandı. Öz adını qoruyub saxlayan böyük şirkətlər də marağındadır ki, yaxşı bir idarəedici şirkətlər ilə işləsin, binanı tam təhvil verə bilsin. Ola bilsin ki, vətəndaş binanı onun brendinə görə alsın. Sabah o, binada yaxşı xidmət gördükdə, daha çox razı qalacaq və brendin dəyəri də artacaq, xidmət bərbad olarsa, şirkətin, brendin nüfuzunu da aşağı sala bilər.

 

Fuad Babayev: Demək komendantlara heç nə tövsiyə etmək olmaz.

 

Elxan Orucov: Onlar qanuni təmsilçilər deyillər. Tövsiyəmiz odur ki, bina sakinlərini incitmədən, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi, İnzibati Xətalar Məcəlləsinin tələblərini pozmadan binanı sakinlərə təhvil verib oranı bir ay ərzində tərk etsinlər. Onsuz da bu il sentyabr ayının 19-a qədər binaların hamısı tam təhvil verilməlidir. Bununla bağlı bütün MTK sahibləri ilə bir neçə dəfə iclas keçirilib, hətta bəzi orqanlar – FHN, Vergilər Nazirliyi onların bəzi xərclərini büdcə hesabına siliblər.

 

Elnur Fərzəliyev: Problemlərin əksəriyyəti haradan qaynaqlanır? Tutaq ki, xəstələnirsən – telefonla 103-ü yığırsan, hadisə baş verir – polisə zəng edirsən və s. Azərbaycanın daşınmaz əmlak sahəsinə olan tələbat və məhəbbət o biri sahələrdən qat-qat çoxdur. Ancaq burada vətəndaşların müraciət edə biləcəyi heç bir qurum yoxdur. Ən yaxşı halda şikayətini mediaya bildirir, ya da polisə zəng vurur. Liftimi komendant bağlayıbsa, nəyə görə polisə şikayət etməliyəm? Yüz minlərlə, milyonlarla yaşayış fondumuz olduğu halda, vətəndaşların səsini eşidən bir qurum yoxdur. Söhbət yalnız komendantdan, liftdən getmir. Tutaq ki, adam evini satıb təzə ev alır. Amma evə çıxarış vermirlər. Halbuki, mən 3 il, 5 il, yaxud 10 ildir bu evdə yaşayıram, lakin evimə qeydiyyata düşə bilmirəm. Nəyə görə evim olduğu və orada yaşadığım halda, məhkəməyə 2 000-3 000 manat xərc çəkib sübut etməliyəm ki, öz evimə qeydiyyata düşə bilim.

Təzə binalarda ev alanların çox hissəsi demək olar ki, eyni adamlardır, yəni daşınmaz əmlaka yatırım edirlər. Hesab edin ki, Azərbaycanda tikinti sektorunun inkişafı ölkə iqtisadiyyatının 70 faizinə təsir edir. Çünki bu sahə ilə bağlı istehsal müəssisələrinin əksəriyyəti Azərbaycanın özündədir: kərpic, armatur, beton  və s. ölkəmizdə istehsal olunur. Bir binanın tikintisi 2-3 il çəkir. Tikintidə nə qədər insanlar işləyir, onu material ilə təmin edən müəssisələr fəaliyyət göstərir. Bina təhvil veriləndən sonra da parket, divar kağızı (oboy), lüstr, kombi və s. lazım olur ki, bunlar da tikinti materialları, elektrik malları və digər mağazaların daim işləməsinə səbəb olur. Bu gün bu sahədə olan boşluqlar bir çox adamları məcbur edir ki, gedib Türkiyədə, Gürcüstanda, bir çox Avropa ölkələrində mənzil alsın.

 

 

Hazırladı: Mehman İbrahimov, 1905.az