Daşınmaz əmlak üzrə ekspertlər Elnur Fərzəliyev və Ramil Osmanlı ilə söhbətləşdik.

Fuad Babayev: Son aylar ərzində mənzillərin qiymətində bir sıçrayış yaşandığını görürük. Səbəb nədir?

Elnur Fərzəliyev: Ümumi vəziyyətə baxsaq insanların gəlirləri get-gedə azalır. İnsanlar əvvəlki kimi qazansalar da maddi durumları yaxşılığa doğru dəyişmir. Ümumi bahalaşma var. Biz bundan əvvəlki illərdə pandemiya yaşadıq. Bu biznes sahiblərinin böyük hissəsini sıradan çıxartdı. 2021-ci ildə də pandemiyadan sonra çətinlik dövrü oldu. 2022-ci ildə və son müddət ərzində daşınmaz əmlak bazarında kütləvi alıcılar var. Bu təkcə Rusiya ilə əlaqəli deyil. İndiyə kimi Azərbaycanın əmlak alıcılarının bir hissəsi Rusiyada və yaxud başqa ölkələrdə yaşayan azərbaycanlılar idi. Son bir ildə evlərin əksəriyyəti kreditlə satılır. Bura həm ipoteka krediti, həm də bank daxili kreditlər aiddir. Böyük şirkətlər uzun illərdir ki, kreditə evlər satırlar. 15 il bundan əvvələ qədər bazarda üç tip alıcı var idi. Onlar 1 otaqlı ev alanlara, 2 otaqlı ev alanlara və 3-4 otaqlı ev alanlara bölünürdü. İndi o minimal, hətta deyərdim ki, orta səviyyəli alıcı yoxdur. Əksəriyyət böyük məbləğə 3-4 otaqlı evlər alan əmlakçılardır. Alanlar bizim öz yerli əhalimizdir. Hər hansı məmur həbs ediləndə onun əmlaklarının siyahıları verilir. Təbii ki, siyahı verilməlidir. Amma hər dəfə məmurların, əmlakçıların siyahısı təqdim olunanda  əmlak bazarında bir çöküş yaranır.

Fuad Babayev: Qiymətlər düşür?

Elnur Fərzəliyev: Bir pauza yaranır.

Elnur Fərzəliyev: Alıcılar kimdir? Adam var ki, birinci evini alır. Elə adam da var ki, 20, 30, 40, 50 evi var. Dayanmadan ev alan bu şəxslər bir az gözləyirlər. Amma sonra yenə də riskə gedib o evi alırlar. Son dövrlərdə satılan evlərin qiyməti 500 min – 800 min manat arası dəyişir. Yeni tikilən binalardakı 4-5 otaqlı mənzillər satılır. Bu Azərbaycan üçün böyük rəqəmdir.

Fuad Babayev: Bu bütün dünya üçün böyük rəqəmdir. 

Elnur Fərzəliyev: Təxminən minimal əmək haqqına bərabər məbləğə – 300 manata kirayədə qalan insanın o pulu toplayıb 3-4 otaqlı ev alması mümkün deyil.

Fuad Babayev: Mənə elə gəlir ki, 1-2 otaqlı evlər daha çox bahalaşıb.

Elnur Fərzəliyev: Əvvəllər ipoteka ilə köhnə binaları alırdılar. Beşmərtəbəli binalardakı evlərə ipoteka verilmir. İpoteka doqquzmərtəbəli və yeni tikilən binalardakı mənzillərə verilir. İstənilən metro stansiyanın yaxınlığındakı yeni tikilən binada birotaqlı təmirli mənzilin ipoteka krediti 100 min manatdan çoxdur. Subay bir şəxs və ya gənc bir ailə 1 otaqlı evə 100 min manatdan çox pul verib 25 il kredit ödəməlidir. Ailə üzvlərinin sayı artıqca 50-60 kv.m-lik 1 otaqlı evlər həmin şəxslərə darlıq edəcəyi üçün elə mənzilləri almaq sərfəli olmur.

Ramil Osmanlı: Daşınmaz əmlak bazarının seqmentlərindən biri kimi mənzil bazarı iqtisadiyyatın əsas fəaliyyət sahələrindən hesab olunur. Bu Azərbaycanda da, Amerikada da, Ərəbistanda da belədir. Daşınmaz əmlak, o cümlədən mənzil bazarı iqtisadiyyatın əsas alətlərindən biri kimi insanların diqqətində olan bir sahədir. Müşahidələr göstərir ki, ilbəil bu sahəyə yatırılan investisiyaların həcmi artdığı kimi eyni zamanda müraciət edənlərin də sayı artır. Daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət və dəyər artımının iqtisadi əsaslandırılması olmalıdır. Təəssüflər olsun ki, iqtisadi əsaslandırma bir çox hallarda bizdə inzibati təsirlərlə qarışır. Bu inzibati təsirlər tikinti sahəsində qəbul olunan qərarlar və tikinti sektoruna birtərəfli yanaşmadır. Kifayət qədər dayanıqlı modern resurslara malik olan tikinti şirkətlərindən biri şəhər mərkəzində çox sadə, asan yollarla torpaq əldə edir. Orada əmsallar əsasında tikinti aparır. Amma başqa bir tikinti şirkətinə tikintiyə başladığı anda həmin ərazi üçün müəyyən olunmuş əmsallarla orada mənzilin 1 kv.m-nin dəyəri 700, 800 və ya 1000 manata başa gəlir. Belə olan halda təbii ki, şirkət tikinti, təmir və digər xərcləri də ora əlavə etdiyi üçün yüksək qiymətin yaranması qaçılmaz olur.

Fuad Babayev: Hələ burada inflyasiya da var.

Ramil Osmanlı: Burada daxili, inzibati və iqtisadi təsirlər bir-birinə qarışır. Makroiqtisadi amillər daha çox ölkəyə xaricdən pul axınlarının artımı ilə bağlı olan məsələdir. Bundan başqa daxili iqtisadi amillər var. İşğaldan azad olunmuş ərazilərə dövlət büdcəsindən təqribən il ərzində 3 milyard manatdan artıq vəsait yönəldilir. Eyni zamanda digər mənbələrdən daxil olan vəsaitləri də nəzərə alsaq təqribən bu rəqəm 4 milyardı ötür. Həmin 4 milyard manatın təqribən 15%-i yenidən daşınmaz əmlak bazarına inteqrasiya edərsə bu rəqəm daşınmaz əmlak bazarında pul axınlarının həcmini xeyli dərəcədə artırar. Elnur bəyin Rusiya ilə bağlı qeyd etdiyi bəzi məqamlarla razılaşıram. Ötən il rəsmi rəqəmlərə görə Azərbaycana Rusiyadan bank vasitəsilə daxil olan vəsaitlərin həcmi əvvəlki illərlə müqayisədə 2,5 və ya 3 dəfə artıb. Təqribən ötən il Azərbaycana Rusiyadan 6 milyarddan artıq vəsait daxil olub. Nəzərə alaq ki, 6 milyard vəsaitin təqribən 20 faizi, yəni 1,2 milyardı daşınmaz əmlak bazarına yönəldilib. Bu kifayət qədər böyük bir rəqəmdir. Bayaq qeyd etdiyim məsələlərlə yanaşı inzibati faktorlara əsaslanan başqa məqamlar da var. Misal üçün bazara dövlət tərəfindən Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin xətti ilə təklif olunan ucuz qiymətli sosial mənzillər, ipoteka kreditləri və s. Hazırda Bakı və Abşeron ərazisində inşa edilən və Qaçqınların və Məcburi Köçkünlərin İşləri üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən vətəndaşlara verilmiş təqribən 3 mindən artıq mənzil Əmək və Əhalinin Sosial Müdafiəsi Nazirliyi tərəfindən satış üçün bazara çıxarılır. Eyni zamanda satmaq öhdəliyi ilə mənzillərin uzunmüddətli kirayə verilməsi layihəsi çərçivəsində İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun özünün bazardan aldığı mənzillər də tələbi kəskin şəkildə artıran amillər sırasındadır.

Bundan başqa nəzərə alaq ki, köhnə mənzil fondumuz çox sürətlə azalır. Eyni zamanda İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun ayırdığı vəsaitlər yalnız 1970-ci ildən sonra inşa olunmuş köhnə binalardakı mənzillərə aiddir. 70-ci ildən əvvəl inşa olunmuş mənzillər artıq ipoteka kreditinə çevrilə bilməz. Yəni bütün bu amillər təbii ki, mənzil bazarında çox xaotik, idarəolunmaz, bir qədər iqtisadi əsaslandırılması çətin olan, amma faktiki olaraq real bazar şəraitinə uyğun olaraq dəyişən qiymətlərə əsaslanır və qiymət sürətlə artır.

Fuad Babayev: Qiymətin artmasının səbəblərindən biri kimi istərdim ki, öz versiyamı səsləndirim. Türk dilində tasarruf aracı deyilən bir anlayış var. İnsan öz əlində olan vəsaitləri qorumaq, artırmaq məqsədilə o vasitədən istifadə edir. Bizdə deyəsən ən əlçatan tasarruf aracı əmlak alıb icarəyə verməkdir. Mənzil alıb icarəyə vermək həm də ona görə cəlbedici görünə bilər ki, kirayədə yaşayan insanlarımızın xeyli hissəsinin xüsusi mənzil sahibi olmaları inandırıcı görünmür. Müxtəlif kredit və ipotekaların mövcud olmasına baxmayaraq. Siz bu fikirlərlə razısınız?

Elnur Fərzəliyev: Xarici ölkələrdə əmlakın 90 faizə qədəri kreditlə alınır. Çünki nağd pulla əmlak alanlardan pulun mənbəyi, onun necə qazanılması barədə deklarasiya tələb olunur. Azərbaycanda isə daşınmaz əmlakın alınması bir növ çirkli pulların yuyulması prosesidir. Bizdə külli miqdarda vəsait ödəyib ev alan şəxsdən pulun necə qazanılması barədə deklarasiya tələb olunmur. Daşınmaz əmlak alan şəxs evi gələcəkdəalqı-satqı müqaviləsi ilə sataraq pulu rahat şəkildə ölkədən çıxardır. Əmlak sahibi gələcəkdə pulu ölkədən çıxartmasa belə müəyyən müddətdən sonra öz evinin satışından əldə etdiyi pulu leqallaşdırmağa nail olur.

Ramil Osmanlı: Devalvasiyadan sonra Azərbaycanda 7 il ərzində 20-dən artıq bank iflasa uğrayıb. Bu onu deməyə əsas verir ki, Azərbaycanda hələ uzun müddət əmanət bazarı inkişaf etməyəcək. İnkişaf etsə belə çətinliklə inkişaf edəcək.  Hazırda banklar əmanət paketləri üzrə kifayət qədər aşağı faiz dərəcələri təqdim edirlər. Manatla maksimum 12 faizlə əmanət qəbul edən banklar, ondan 2 dəfə artıq fazilə kredit verirlər. ABŞ dollarında isə əmanət paketi maksimum 2 faiz təşkil edir. Acınacaqlı da olsa da bunu deməliyik ki, Azərbaycanda 2015-ci ildən sonra orta və ortadan aşağı maliyyə resurslarına sahib olan təbəqə öz vəsaitlərini daha çox daşınmaz əmlakda və xarici valyutada saxlamağa üstünlük verir. Bunun səbəbləri də hamımıza aydındır. Daşınmaz əmlak dəyərini günü-gündən artıran və gəlir gətirən aktiv bir bazar alətidir. Onu kirayəyə verib gəlir götürmək mümkündür. ABŞ dolları isə bütün dünyada hegemonluq edən bir valyutadır. Dünya ehtiyatlarının böyük əksəriyyəti, yəni 60 faizdən çoxu ABŞ dollarında saxlanılır.

Belə olan halda sadə vətəndaş fikirləşir ki, mən bugün 170 min manatımı 100 min ABŞ dollarına çevirib evdə saxlasam o mənə heç bir gəlir gətirmir. Amma 3 ildən sonra dolların məzənnəsi dəyişib 3 manat olacağı təqdirdə 60-70 faiz gəlir əldə edə bilərəm. Alternativ alətlər üçün təəssüflər olsun ki, iqtisadi imkanlarımız da o qədər geniş deyil. Gömrük sahəsində aparılan müəyyən islahatlar hələ lazım olan nəticəni vermir. Bundan başqa iqtisadiyyatın qeyri-neft sektorunun inkişafı baxımından ölkədə hələ ki, inhisarçı meyillər nəzərə çarpmaqdadır. Təbii ki, bu da riskləri artırır. Yerli əhali ölkədə iqtisadiyyatın digər istiqamətlərinə investisiya qoymaqda maraqlı deyil.

Fuad Babayev: Hazrda İTV-də “Əqrəb mövsümü” adlı serial nümayiş olunur. Bu serialın qəhrəmanlarından biri də müxtəlif cinayətlərdə əli olduğu sezilən  tikinti maqnatıdır. Tikinti biznesi bu qədər kriminallaşıb ki, artıq seriallarımızın da mövzusuna çevrilib?

Ramil Osmanlı: Təəssüflər olsun ki, bu günümüzün reallığıdır. Təqribən son 10 il ərzində 20-dən artıq tikinti şirkətinin rəhbəri müxtəlif səbəblər üzündən cinayət məsuliyyətinə cəlb olunub. Eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılmasına görə onların əksəriyyəti azadlıqdan məhrum edilib.

Elnur Fərzəliyev: Bunun səbəbi qanunda olan boşluqlardır. Mən həmişə deyirəm ki, tikinti şirkətlərinə daha çox güzəştlər tətbiq olunmalıdır, çünki onlar iqtisadiyyatı dirçəldirlər. Amma tikinti şirkətlərinə nəzarət ondan da güclü olmalıdır. Evlərin satışını tikinti şirkətlərindən almaq lazımdır. Tikinti şirkəti bina tikilən müddətdə bir evi heç kimin xəbəri olmadan 20 nəfərə də sata bilər. Bunu binanın tikintisi başa çatdıqdan sonra bilmək olur.

Təmkin Məmmədli: Mövcud reallıqda mənzil almaq istəyən vətəndaşı aldanmaqdan sığortalamaq mümkün deyil? Daşınmaz əmlak almaq istəyən şəxsin evin yalnız ona satıldığını dəqiqləşdirməsi üçün heç bir mexanizm yoxdur?

Elnur Fərzəliyev: Yoxdur. Bu tikinti şirkətindən asılıdır, istəsə aldada bilər. Başqa ölkələrdən fərqli olaraq bizdə onu yoxlamaq üçün reyestr (sənədlərin və əmlakın qeydiyyat kitabı – red.) bazası yoxdur. Bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması artıq geniş yayılmış cinayətlər sırasındadır. Hazırda bu məsələ ilə bağlı 5250 nəfər aldadılmış şəxs var. Bu çox böyük rəqəmdir. Belə halların gələcəkdə də olmayacağına heç kim zəmanət verə bilməz. Proses olduğu kimi açıq şəkildə davam edir. Yəni burada tikinti şirkətinin rəhbərini həbs etməklə iş bitmir. Sistemin özünü dəyişdirmək lazımdır.

Ramil Osmanlı: Məsələ təkcə eyni mənzilin bir neçə nəfərə satılması ilə də bitmir. Başqa problemlər də var. Məlumat üçün bildirim ki, Azərbaycandan Avropa Məhkəməsinə (Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsi – red.) müraciət olunan işlərin təqribən 90 faizindən çoxu bilavasitə mülkiyyət hüquqlarının pozulması ilə bağlıdır. Bina tikiləcək ərazinin alınması zamanı artıq vətəndaşların hüquqlarının pozulması prosesi baş verir. Azərbaycan Respublikasının Prezidentinin vətəndaşlara mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsinə görə kompensasiyanın ödənilməsi qaydası var (“Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506-IIIQD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikasının Prezidentinin 26.12.2007-ci il tarixli 689 saylı fərmanı – red.). Bu fərmanın 2.3-cü bəndinə əsasən dövlət ehtiyacları üçün alınan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə həmin daşınmaz əmlakın qanunvericiliyə uyğun olaraq hesablanmış bazar qiymətinin 20 faizi miqdarında satınalma qiymətinə əlavə haqq ödənilməlidir. Tikinti aparmaq üçün hər hansı bir ərazi sökülərkən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı vətəndaşlara onların mənzillərinə görə veriləcək müəyyən bir rəqəm müəyyənləşdirir. Tutaq ki,  1 kv.m üçün vətəndaşa verilməsi nəzərdə tutulan 1500 ya 2000 manatın üzərinə 20 faizlik kompensasiyada əlavə edilməlidir.  Bundan başqa ayrı-ayrı tikinti şirkətləri tərəfindən ərazilərin alınması zamanı vətəndaşların hüquqlarının kobud şəkildə pozulması prosesi baş verir.

Fuad Babayev: Bu nəyin təzahürüdür? Bunlar hamısı kriminal olaylardır. Tikinti ilə məşğul olan insanların cəzasızlıq mühitindən istifadəsidir? Hərçənd ki, siz 20-dən artıq tikinti şirkətinin rəhbərinin cinayət məsuliyyətə cəlb olunmasını qeyd etdiniz.

Ramil Osmanlı: Təvazökarlıqdan uzaq olsa da deyim ki, mən bu ölkədə əmlak üzrə ixtisaslaşmış 5-6 nəfərdən biriyəm. Tikinti şirkəti mənim hüquqlarımı kobud şəkildə pozur. Bu pozuntu Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 19 fevral 2019-cu il tarixli fərmanının icrası çərçivəsində baş verib.

Fuad Babayev: O hansı fərmandır?

Ramil Osmanlı: Söhbət“Bəzi çoxmənzilli binaların istismarına icazə verilməsinin sadələşdirilməsi haqqında” 19.02.2019-cu il tarixli 529 saylı Prezident Fərmanından gedir. Tikinti şirkəti 2006-cı ildə mənə mənzili satıb. 2019-cu ilə qədər mənim hüquqlarımı pozub. Mənə müvafiq qeydiyyatla bağlı sənədləri verməyib. Cənab Prezident fərmanla bu prosesi asanlaşdırıb. Həmin proses çərçivəsində mənim də yaşadığım bina istismara qəbul olunub. Sənədlər Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə göndərilib. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi təbii ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət  reyestri haqqında” Qanuna müvafiq olaraq protokoldan çıxarış və maliyyə arayışı tələb edib. Bu sənədləri mənə tikinti şirkəti verməlidir. Tikinti şirkəti isə bu sənədlərə görə vətəndaşlardan 3-5 min manat pul istəyir. Biz Respublika Baş Prokurorluğuna, Prezident Administrasiyasına, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə müraciət etdik. Müraciət etmədiyimiz qurum qalmadı. Hələ də həmin binanın sakinlərinin 30 faizi bu sənədləri ala bilmir.

Fuad Babayev: Siz almısınız?

Ramil Osmanlı: Mən bu məsələni ictimailəşdirməklə problemin həllinə nail oldum. Buna baxmayaraq mən də daxil olmaqla 250 ailənin hüquqları pozulub. 250 ailə respublikanın bir kəndi deməkdir. Təqribən 500-ə yaxın seçicinin hüquqları pozulub.

Elnur Fərzəliyev: Bu sahə pərakəndə şəkildədir. Tikinti sektoru Azərbaycan iqtisadiyyatının ən çox gəlir gətirə biləcək bir sahəsidir. Bir binanın tikintisində onlarla usta, fəhlə işləyir. Binanın təmiri üçün heç kim Türkiyədən, Amerikadan tikinti materialı almır, yerli bazara müraciət edirlər. Təmir bitəndən sonra ev üçün mebel, məişət əşyaları, xalça və s. alınır. Bir bina iqtisadiyyata yüz milyonlarla fayda verir. Burada bir məsələ var. Dövlətin bir qurumunun verdiyi sərəncamı dövlətin digər qurumu tanımır. Misal üçün bələdiyyədən torpaq sahəsi alan vətəndaşın sərəncamını Əmlak Komitəsi saxta adlandıraraq qəbul etmir. Hazırda Bakı və Abşeronda 700 mindən çox çıxarışsız ev var.

Təmkin Məmmədli: Sənədsiz evlər?

Elnur Fərzəliyev: Sənədsiz deməyək. İstənilən evə aid mütləq hər hansı bir sənəd var. Bu vəziyyətdə itirən dövlət büdcəsidir. Ucuz olduğuna görə ən çox satılan belə evlər qeydiyyata alınmır. Vergidən, sığortadan kənar qalan belə evlərə ipoteka krediti verilmir, vərəsələr arasında bölünə bilmır.

Fuad Babayev: Xaricilər buradan ev almır. Onlar ev alacağı təqdirdə qiymət daha da bahalaşar.

Elnur Fərzəliyev: Alırlar. Amma təcrübə onu göstərir ki, Bakıdan ev alan Türkiyə və yaxud İran vətəndaşlarının böyük hissəsinin həyat yoldaşı azərbaycanlıdır. 2022-ci ilin statistikasına görə bir ildə 1200 daşınmaz əmlak (1 ayda 100 ev) Türkiyədən gələn Azərbaycan vətəndaşları tərəfindən alınır. Amma Rusiya ilə bağlı analoji statistika yoxdur.  Çünki əvvəllər Rusiyada işləyib Bakıda mənzil alan şəxslər sonradan əmlaklarını satıb vəsaiti yenidən Rusiyaya aparıblar.

Ramil Osmanlı: Mən düşünürəm ki, ölkəyə, xüsusilə şəhərsalma proqramına xarici investisiya mütləq cəlb olunmalıdır. Çünki şəhərsalma istiqamətində dövlət çox böyük itkilərə məruz qalır. Ərazi üzrə sosial obyektlərin, yol infrastrukturun, elektrik enerjisinin hamısının yükü dövlətin üzərinə düşür. Dayanıqlı hüquqi baza olmadığı üçün ölkəyə xarici sərmayə cəlb edə bilmirik. Bu istiqamətdə inhisarçılığı aradan qaldıraraq xarici şirkətlərə dövlət təminatı verməklə ölkəyə investisiya cəlb edə bilərik. Xarici investorun gətirdiyi vəsait bu ölkədə sərf olunmaqla yanaşı daşınmaz əmlak bazarında çox ciddi rəqabət mühiti formalaşdıracaq. Ölkəyə gələn xarici investor artıq burada müəyyən inzibati istiqamətlər üzrə əlavə ödənişlər etməyəcək. Onun xərc maddələrində, smeta sənədlərində cari xərclər anlayışı olmayacaq. Tikinti xərclərinin azalması isə bazara yeni və daha çox məhsul çıxarmağa imkan verəcək. Azərbaycana xaricdən gələn pul axınları büdcənin gəlirini artıracaq, əmlakın dəyərinin tədricən stabilləşməsinə rəvac verəcək.

 Bu gün Azərbaycanda adambaşına düşən orta mənzil göstəricisi son statistikaya görə 20 kv.m-ə yaxındır. Bu göstərici Rusiyada, müharibədən əvvəlki dövrdə Ukraynada və Qazaxıstan kimi dövlətlərdə 30 kvadratmerdən çoxdur. Azərbaycanın o göstəriciyə çatması üçün indiki səviyyədə tikinti gedəcəyi təqdirdə ən azı 50-60 il vaxt lazımdır. 2007-2008-ci illərdə Azərbaycanda il ərzində 4-4,5 milyon kv.m mənzil sahəsi inşa olunurdusa, hazırda bu göstərici 1,7-1,8 milyon kvadratmetrə enib.

Fuad Babayev: Biz ancaq Bakıdan danışırıq. Bölgələrdə ev tikilmir?

Elnur Fərzəliyev: Azərbaycan Bakıdan ibarətdir. Qeyri-rəsmi statistikaya baxsaq Azərbaycanın mövcud əhalisinin yarıdan çoxu Bakıdadır. Bakıda qiymətlər qiymətlər sürətlə  artsa da, elə bölgələrimiz var ki, orada böyük evi 15-20 min manata satmaq olmur.

Ramil Osmanlı: Mən o fikirlə də razı deyiləm. 

Elnur Fərzəliyev: Niyə?

Ramil Osmanlı: İsmayıllıda bizim kənddə torpağın sotu 5 mindir.

Elnur Fərzəliyev: Sizin kənd turizm zonasıdır?

Ramil Osmanlı: Xeyr.

Təmkin Məmmədli: 1 sot üçün 5 min manatı yüksək qiymət sayırsınız?

Ramil Osmanlı: Kənd yeri üçün yaxşı qiymətdir. Ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak bazarının inkişafı təbii olaraq Bakıda gedir. Amma tendensiya budur ki, istehlak xərclərimiz artır. Bir il əvvəl 100 manata orta sinif telefonu ala bilirdiksə, indi həmin telefonun qiyməti 700-800 manatdır. 2-3 il əvvəl 50 manata aldığımız kostyumun qiyməti hazırda 3-4 dəfə bahalaşıb. Son 5 ili təhlil etsək görərik ki, bizim kommunal xərclərimiz 2 dəfədən çox artıb. Bütövlükdə istehlak qiymətlərimiz sürətlə artır. Təssüflər olsun ki, gəlirlərimiz xərclərə adekvat artmır. Ona görə də bugün orta və aşağı təminatlı insanların mənzil almaq imkanı məhduddur.

Elnur Fərzəliyev: Əvvəla,dövlətin ən böyük borcu və yükü vətəndaşların ev problemini aradan qaldırmaqdır. Kirayədə qalan vətəndaş evlə təmin ediləcəyi təqdirdə həmin pullar da iqtisadiyyata qayıdacaq. Dövlətin balansında olan zavod və fabriklərə məxsus torpaqlarda həmin müəssisələr özləri yaşayış binaları tikməklə ev problemini aradan qaldıra bilərlər. Universitetlərin yararsız halda olan yataqxanalarının söküb yenisini tikmək olar. Həmin yataqxanaları tələbələrə adambaşına 50 manata kirayəyə verilsə maksimum 4-5 ilə ona sərf edilən vəsaiti çıxarmaq olar. Tələbələrin isə canı kirayələrdən, əlavə yol xərclərindən və vaxt itkisindən qurtarar. Bakıda bölgələrdən gələn minlərlə tələbə var. Onlar yataqxana ilə təmin olunsalar avtomatik kirayə bazarında tənzimlənmə baş verəcək, istər-istəməz qiymətlərdə yumşalma olacaq.

Bizim ölkədə işləyən insanların 20 faizi minimal əmək haqqı alır. Minimal əmək haqqı ilə yaşayan ailə başçısı ailəsini ildə bir dəfə iki günlük harasa bölgələrə istirahətə aparmaq və ya ev almaq imkanından məhrumdur. Turizm sektorunu inkişaf etdirmək lazımdır. İsmayıllı, Qəbələ, Zaqatalaya turistlərin təbii axın var. Amma Aran zonasında turizm və istehsal sahələri inkişaf etdiriləcəyi təqdirdə bu bölgələrdə də daşınmaz əmlakın dəyəri arta bilər.

Təmkin Məmmədli: Daşınmaz əmlak bazarının pərakəndəliyi, qeyd etdiyiniz nöqsanlar daha çox qanunvericilikdəki boşluqlarla bağlıdır, yoxsa problem icra mexanizmindəki qüsurlardadır?

Ramil Osmanlı: Məsələ burasındadır ki, qanunvericilik bazası sərtləşdikcə bu özünü daha çox qiymətdə göstərir. Bakı şəhəri üzrə maksimum ərazi sıxlığı deyilən bir anlayış var. Ərazi sıxlıq əmsalı tikinti üçün 2,8 olmalıdır. Hətta mərkəzi ərazilərdə bu rəqəm 2,5 təşkil edir. Bu o deməkdir ki, 5 min kv.m tikinti sahəsində apara biləcəyimiz maksimum tikinti sahəsi 2,8 əmsalı ilə 14 min kv.m ola bilər. Yəni 50 sot torpaqla biz 14 min kv.m bina tikə bilərik. 14 min kv.m maksimum 2 bloklu bina deməkdir. Mövcud qanunvericiliyə görə 5 min kv.m tikinti sahəsinin maksimum 60 faizi tikinti halında saxlanıla bilər, 40 faizi boş qalmalıdır. Qərarlar, qaydalar sərtləşdikcə vəziyyət də dəyişir. Eyni zamanda qanunvericilikdə də müəyyən boşluqlar var.

Misal üçün Dövlət proqramında Papanin, Kubinka, Montin, Sovetski və digər ərazilərin abadlaşdırılması və o ərazilərin sökülməsi kimi məsələlər var. Deyək ki, mən Kubinkanın 7 hektar torpaq sahəsini müvafiq səndədlərlə dövlətdən aldıqdan sonra həmin ərazidə yaşayan insanların pulunu verərək tikintiyə başlayıram. Tikinti başa çatdıqdan sonra məlum olur ki, həmin ərazini özəlləşdirmək üçün mən hələ yenidən 70 milyon manat pul verməliyəm. Yəni qanunvericilikdə belə boşluqlar var.

Elnur Fərzəliyev: Mən deyim problem haradan qaynaqlanır. Əmlak Komitəsinin, Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin, İcra Hakimiyyətinin tikinti ilə məşğul olan bütün şöbələri vahid bir qurumda cəmləşməlidir. İstər sahibkar, istərsə də vətəndaş tikinti işlərinin sənədləşməsi ilə bağlı bir qapını döyməlidir. Məhkəmələr əmlakla bağlı problemli işlərlə aşıb-daşır. Yasamal, Sovetski, Kubinka kimi yaşayış massivlərinin 100 ildən artıq yaşı olmasına baxmayaraq hələ sakinlərin kupçası (hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış-red.) yoxdur. Yalnız İkinci Dünya müharibəsi veteranları vaxtilə evlərini sənədləşdirə biliblər.

Fuad Babayev: Vəsaiti olan şəxs və ya övladını bir müddətdən sonra ayırmaq istəyən valideyn evi indi almalıdır, yoxsa gözləməkdə fayda var?

Ramil Osmanlı: Gözləməkdə qətiyyən fayda yoxdur. Xüsusən indiki iqtisadi şəraitdə gələcəkdə qiymətlərin aşağı düşəcəyinə əsas verəcək heç bir səbəb yoxdur. Çünki, Rusiya və Ukraynadan çox ciddi axın var. Həmin ölkələrdən gələn insanlara kirayəyə vermək üçün insanlar mənzilləri beş-beş, on-on alırlar. Ona görə ucuzlaşma üçün təəssüf ki, heç bir əsas yoxdur.

Fuad Babayev: Elnur müəllim, Siz də elə düşünürsünüz?

Elnur Fərzəliyev:  Köhnə binalarda qiymət artımı sunidir. Biz nəzərə almalıyıq ki, onların 70 faizdən çoxu istismar müddətini bitirib. İstismar müddətini bitirən binaya bank ipoteka krediti ayırmır, girova götürmür. Həmin binalar öz kapitallaşmasını itirib. İstismar müddətini bitirmiş binaların satışı bazar dəyərindən 50 faiz aşağı olmalıdır. Amma bizdə bunun əksinə olaraq qiymətlər fantastik surətdə artıb. Bakıda 11 min istismar müddətini bitirmiş bina var. Bundan başqa qəza vəziyyətində olan 150-dən artıq bina qeydiyyata alınıb. Bu binaların kütləvi şəkildə sökülüb yenidən tikilməsi üçün on illiklər lazımdır. Bu binalar sökülənə qədər onlar ən azı restavrasiya olunmalıdır. Bu binaların zirzəmiləri su ilə doludur, bünövrəsi götürülmüş  zirzəmilər qeyri-yaşayış sahəsi kimi istifadə olunur. Xırda bir qəza və ya yeraltı təkan bu binaların dağılmasına səbəb ola bilər.

Ramil Osmanlı: Mən köhnə binalarda qiymət artımını suni hesab etmirəm. “Xalqlar Dostluğu” metrosu yaxınlığında 50 kv.m-lik evin qiyməti 110 min manat olduğu üçün 1 kvadratmetri 2200 manata düşür. Həmin ərazidə yeni tikilən binadakı mənzilin 1 kvadratmetrinin qiyməti isə təxminən 1500 manatdır. Görün qiymətdə nə qədər böyük fərq var. Qiymətdə bu qədər süni fərq yaratmaq olmaz, onu tənzimləyən bazardır. Şəhərin başqa yerlərində də vəziyyət belədir. Köhnə binanın bugün mülkiyyətçisi potensial olaraq yeni tikilinin alıcısıdır. Məsələyə bu prizmadan baxmaq lazımdır. Buna görə biz deyə bilmərik ki, bazardakı qiymətlər sünidir. Tam süni deyil. Bayaq dediyim kimi iqtisadi əsaslandırılması çətindir. Amma qiymət süni deyil.

Bizdə hər 3 ailədən yalnız birinin evi var. Ona görə insanların faktiki olaraq yaşayış sahəsinə təlabatı yüksəkdir. Eyni zamanda aylıq əmək haqqımız da kirayədə yaşamağa imkan vermir. Əgər bizim kirayədə yaşamaq imkanımız olsa öz evimizi satıb pulunu diversifikasiya (kapitalın və investisiyanın kapital riskini azaltmaq üçün müxtəlif obyektlər arasında paylanması – red.) edilmiş şəkildə bacardığımız sahələrə investisiya yatıra bilərik.

Bizdə inzibatcılıq bazardan qat-qat yuxarıda dayanır. Rusiyada yaşayan 2 milyon azərbaycanlının 5 faizi orada sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğuldur. Rusiyada kritik stiuasiyada yaranan kimi onlar Azərbaycana üz tutur. Misal üçün şəhərin mərkəzində 15 mənzil almaq üçün mənə müraciət edən sifarişçilər var. Onlar bu evləri Rusiyadan gələn azərbaycanlılar üçün alırlar. Azərbaycan bazarı olduqca kiçikdir. Rusiya bazarında hiss olunmayan 1 milyard pul Azərbaycan bazarı üçün böyük məbləğdir.

Hazırda qeyri-yaşayış obyektini alıb icarəyə vermək ən asan və qayğısız gəlir mənbəyidir. 2022-ci ildə Azərbaycanın mənzil bazarında orta qiymət artımı 30 faizə çatıdı. Bu son 15 il üçün rekord göstəricidir. Bu artımın səbəbləri sırasında Rusiyadan və Ukraynadan Azərbaycanın mənzil bazarına gələn vəsaitin xüsusi yeri var.

Hazırladılar: Təmkin Məmmədli, Ləman Carçalova, 1905.az

Söhbət 17 yanvar 2023-cü ildə baş tutub.