“1905.az” Diskussiya klubunda bu dəfə mövcud iqtisadi reallıqla bağlı məsələləri, ev və avtomobil alıb-satmağın perspektivlərini müzakirə etdik. Diskussi klubunun bu dəfəki qonaqları iqtisadçı-ekspert Samir Əliyev, daşınmaz əmlak məsələləri üzrə ekspert Faiq İbrahimov və iş adamı Rauf Əliyev idi.
Fuad Babayev: Az qala hər birimizin təsəvvüründə ev-maşın ya da maşın-ev cütlüyü var. Həm də belə bir təsəvvür var ki, uğurlu adamın yaxşı maşını və yaxşı evi olmalıdır. Ona görə də birinci sualım Samir müəllimədir. Mövcud və perspektiv iqtisadi reallıq necədir? Sonra isə aydınlaşdırmağa çalışacağıq ki, yaxın perspektivdə orta statistik azərbaycanlı üçün ev və maşın almaq, yaxud ev və maşın satmaq əlçatan və ya cəlbedici olacaqmı?
Samir Əliyev: Əslində hamımız üçün maraqlı bir mövzudur. Bu gün hamı maraqlanır ki, ölkə iqtisadiyyatında nə baş verir? Qısa deyək ki, artıq asan pul qazanmaq dövrü sona yetdi. Biz neft ixrac edirdik və dünya bazarında neftin qiyməti 110 dollara kimi bahalaşmışdı və biz maya dəyəri cəmi 15 dollara başa gələn neft satır, böyük həcmdə pullar qazanırdıq. Dövlət büdcəsinə daxil olan bu pullar investisiya, subsidiya kimi müxtəlif istiqamətlərə yönəldilirdi. Böyük bir insan kütləsi həmin vəsaitdən bu və ya digər formada bəhrələnirdi. İndi həmin gəlirlər azalıb və bu, iqtisadiyyatımıza neqativ təsirini göstərir. Çünki iqtisadiyyatımızda neftdən asılılıq böyükdür. Ümumdaxili məhsulda neftin payı təxminən 50 faizə yaxındır. Büdcəmizin yaxınlara kimi 70-75 faizi birbaşa və ya dolayısı ilə neft pulları hesabına formalaşıb. İxracımızın 90 faizə qədərini neft və qaz təşkil edib. İndi isə bu gəlirlər iki dəfəyədək azalıb. Bu da bizim həyatımıza öz neqativ təsirini göstərir. Dövlətin artıq pul ayırma imkanları məhdudlaşır. Bu, həm də Rusiyadakı proseslərlə üst-üstə düşür. Müxtəlif məlumatlara əsasən, 2 milyonadək azərbaycanlı Rusiyada işləyərək öz ailəsinə pul göndərirdi. Qeyri-rəsmi məlumatlara görə həmin şəxslərin hesabına ölkəyə 2-3 milyard manata yaxın pul kütləsi daxil olurdu. İndi Rusiyadan gələn vəsait də əhəmiyyətli dərəcədə azalıb. Bu da həm daşınmaz əmlak bazarına, evlərin qiymətinə, eləcə də avtomobillərin satış qiymətlərinə öz təsirini göstərib. Bundan başqa tikinti sektoruna təsirini göstərib, indi tikintilər məhdudlaşıb. Nəticə olaraq biz asan pul qazanmaq mərhələsindən yeni bir mərhələyə keçmək üzrəyik. Hökumət islahatlar apararaq sahibkarlar üçün əlverişli mühit yaratmalıdır. Yəni onlara yeni iş yerləri açmaq üçün şərait yaradılmalıdır. Bəzi ölkələr hətta bir neçə iş yeri açan şirkətlərə böyük güzəştlər edir. Ümid edirəm ki, bu vəziyyətdən çıxacağıq. Amma bunu üçün dövlət də daxil olmaqla, hamımız əziyyət çəkməliyik.
Fuad Babayev: Belə bir ifadə var – stereotiplərin dağıdılması. Bu həyatımıza geniş tətbiq olunmalıdır. Yəni yalnız işə gedib-gələn insanlarımız böyük ölçülü avtomaşınlar almamalı, çox böyük mənzil alanda onu necə isidib-soyutmalı olduğunu düşünməlidir. Əslində bu normal dünya standartıdır. Yəni bir qənaət modeli var. Bu yeni qaydalara uyğunlaşmağımız Sizcə, nə qədər çəkər? Yəqin ki, vəziyyət hələ çox pisləşməyib?
Samir Əliyev: Düzgün vurğuladınız, artıq 2016-cı il qənaət ilinin başlanğıcı olmalıdır. Bunu artıq hökumət səviyyəsində də qeyd edirlər. Azərbaycanın əmlak bazarında qiymətlər hətta bir çox Avropa ölkələri ilə müqayisədə də baha idi. Yaxud da avtomobil bazarında. Bunun da əsas səbəbi həmin asan pullar idi. Məsələn, Cənubi Qafqazda Gürcüstan və Ermənistanla müqayisədə əmək haqqı bizdə yüksək idi. Bunun bir səbəbi qazancımızın çoxluğu ilə əlaqədar idisə, digər səbəbi qiymətlərin baha olması ilə izah olunurdu. Və buna görə də yüksək maaşımız bəzi məhsulları almağa da imkan vermirdi. Ona görə də istehlakçıların alıcılıq qabiliyyəti pariteti onlarda bizdən yüksək idi. Elə Azərbaycan vətəndaşının Gürcüstanda Yeni il bayramı keçirmək həvəsi də bununla əlaqədardı. Halbuki Azərbaycanın da gözəl bölgələri var. Bütün qiymətlət şişmişdi.
Fuad Babayev: Qiymətlər nə qədər şişmişdi Sizin təsəvvürünüzcə?
Samir Əliyev: Çox. Hətta mən daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər enməsəydi, “partlayış” ola biləcəyini düşünürdüm. Çünki əmanət bazarında hökumət gəlirlə bağlı vergi tətbiq etməyə başlayandan sonra əmanət bazarında faizlər aşağı düşdü. Və insanlar əllərində olan vəsaitləri daşınmaz əmlaka yönəltdilər. Qiymətlərin süni surətdə şişməsində bu amilin də rolu böyükdür. Hələ 2009-cu ildə dünyada baş verən maliyyə böhranı həmin köpüyü müəyyən qədər azaltdı. Ən azı 40-50 faiz qiymətlər real qiymətdən baha idi. İndi avtomobil bazarında da qiymətlərin nə dərəcədə aşağı düşməsinin şahidiyik. Razıyam ki, avtomobil bazarında qiymətlərin aşağı düşməsinin yeganə səbəbi neft deyil, həm də sərt tədbirlərdir – avrostandartın tətbiqi, kreditləşmənin məhdudlaşması və s. Reallıq ondan ibarətdir ki, asan pul qazanmaq çətinləşib. Bu gün Azərbaycanda 43 bank var, müxtəlif hesablamalar göstərir ki, ölkəmiz üçün 20-25 bank tamamilə kifayətdir. Bu proses bankların da sayını azaldacaq. Mağazaların sayı da həddindən artıq çoxdur. Ölkədə 1 milyondan artıq avtomobil var idi. Çox böyük göstəricidir. Hətta elə bir hədd gəlmişdi ki, SOCAR benzin də çatdırmırdı bu qədər avtomobilə. Baş verən proseslərin əsas müsbət cəhəti odur ki, hər şey öz yerini alacaq.
Fuad Babayev: Bu proseslər Norveçdə yaşanıbmı? Onların əhalisi bizdən iki dəfə azdır, gəlirləri isə əksinə çoxdur.
Samir Əliyev: Skandinaviya ölkələri çox fərqlidir. Onlar dünyada bir sıra ilklərə imza atıblar. Norveç bir o qədər nefti olmasına rəğmən, ekoloji şəhərlər salır, orada da yalnız elektromobillərə, günəş batereyası ilə işləyən maşınların hərəkətinə icazə verirlər. İsveç dünyada ilk dəfə nəqdsiz ödənişi tətbiq edən ölkədir. Neftin ucuzlaşması Norveç iqtisadiyyatına da mənfi təsir göstərsə də, onlarda həm enerji, həm də gəlir baxımından alternativ mənbələr daha yaxşı inkişaf edib. Mən düşünürəm ki, baş verən proseslər nə qədər ağrılı, nə qədər zərərimizə də olsa, bu yolla getməliyik. Neftin qiymətinin ucuzlaşması bizə başqa sahələri inkişaf etdirməyə imkan verəcək. Kənd təsərrüfatını, kiçik və orta sahibkarlığı inkişaf etdirməliyik. Bunlar yeni iş yerləri açar, rəqabət mühitini formalaşdırar. Mənə elə gəlir ki, biz problemləri imkanlara çevirə biləcəyik.
Fuad Babayev: Bu günlərdə SOCAR-ın da qənaət mexanizmini işə saldığını öyrəndik. Faiq müəllim, ev almaq istəyən adamlar üçün 2016-cı ilin birinci yarısı əlverişlidir, yoxsa həmin şəxslər bir müddət də gözləməlidir?
Faiq İbrahimov: Daşınmaz əmlak bazarında bir neçə əsas amil alıcılıq qabiliyyətinə təsir göstərir. Bunlar Samir müəllimin az öncə danışdığı kimi ölkədəki ümumi iqtisadi durum, biznes mühiti, əhalinin gəlir səviyyəsi, əmək miqrasiyası, neft qiyməti, eləcə də psixoloji amillər. Əhali pulu əlində saxlamaq istəmir, ona görə də daşınmaz əmlak almaq həmişə cəlbedicidir. Devalvasiyadan sonra daşınmaz əmlakın investisiya cazibədarlığı azalsa da, əhali öz əlindəki vəsaiti banka depozit kimi yatırtmaqdansa, əmlaka qoymağı daha üstün tutdu. Araşdırmalarımız göstərir ki, bir ildən çoxdur ki, əmlak bazarında passivlik müşahidə edilsə də, son iki ayda bir qədər dirçəliş hiss olunur. Bu dirçəliş daha çox mənzil bazarında duyulur. Düşünürük ki, gələn ilin birinci yarısında da bağlanan əqdlərin sayında fəallıq olacaq. Qiymətlərdə artım olmasa da əhali arasında fəallıq nümayiş olunur. Hərçənd ki, çoxları gözləmə mövqeyindədir.
Fuad Babayev: Ümumiyyətlə, deyə bilərikmi ki, evlər 6 aydan sonra daha ucuz olacaq, nəinki indi?
Faiq İbrahimov: Bu neftin qiymətindən və insanların manata etimadından asılı olacaq. Bu gün mənzil bazarında qiymətlər 1 kvadrat metrə görə neftin indiki qiymətlərlə 30 barelinin qiyməti həcmindədir. Amma aparılan araşdırmalar göstərir ki, qiymətlər minimum 18, maksimum 26 barrelin qiyməti arasında oynasa, daha real olardı.
Samir Əliyev: Devalvasiyadan sonra mənzil bazarında dollar ifadəsində evlərin qiyməti düşdü, manat ifadəsində isə qalxdı. Sonradan manat da başladı düşməyə. Bundan sonra da evlərin qiyməti dollar ifadəsində düşməkdə davam edəcək. Manat ifadəsində isə hökumətin atdığı addımlar sayəsində qiymətlər arta bilər. Yəni İpoteka Fonduna ayrılan vəsaitlər artacağı təqdirdə. Bir sözlə, mənzil bazarında qiymətlərin yüksəlməsi hökumətin siyasətindən asılı olacaq. Ümumiyyətlə, mənim gözləntim ondan ibarətdir ki, evlərin qiymətində düşmə davam edəcək. Buna görə də əldəki pulu dolara çevirib, bankda hətta aşağı faizdə də olsa, saxlamaq daha sətfəlidir, nəinki daşınmaz əmlak almaq.
Fuad Babayev: İnsanlar evə həm də asanlıqla satıla biləcək aktiv likvid kimi baxırlar. Mən illüstrativ bir fakt söyləmək istəyirəm. Məsələn, bir nəfər yer alıb, ev tikdirib. Bu ev ona manatın bahalı olduğu dövrdə 187 min manata başa gəlib. Amma indi heç 80 minə də alan yoxdur. Halbuki həmin adam bu evə asanlıqla satıla biləcək aktiv kimi yanaşırmış. İndi isə məlum olur ki, qiyməti 50 faizdən də artıq azalıb, amma yenə də satılmır.
Rauf Əliyev: Azərbaycan iqtisadiyyatına daxil olan neft dollarları əsasən “beton dollar”larına çevrilib. Yəni bütün pullar investisiya kimi ancaq tikintiyə, binalara yatırılıb. Buna görə də bir anda bu “beton dollar”larından imtina etmək mümkün deyil.
Fuad Babayev: Bəs nə etməliyik?
Rauf Əliyev: Yəqin ki, ilk növbədə əmlak bazarında real qiymətlər formalaşmalıdır. Azərbaycan əmlak bazarında paradoksal bir vəziyyət yaranıb. Mən uzun müddət Türkiyədə yaşamışam. Orada və eləcə də digər Avropa ölkələrində heç kim beton qutular satmır. Siz mənzil alanda əmin olursunuz ki, girib, yaşaya biləcəyiniz mənzil alırsınız. Bizdə isə “pod mayak” deyilən mənzilləri külli miqdarda məbləğə satırlar. Ola bilsin ki, bu, bizim bazarın özünəməxsus xüsusiyyəti idi. Ona görə də bu qiymətlər real səviyyəsinə düşdükdən sonra, bazarda fəallıqdan danışmaq mümkün ola bilər. “Mən mütləq ev almalıyam” stereotipi ancaq bizdədir. Bütün ölkələrdə betona bağlılıq anlayışı yoxdur. İnsanlar iş yerlərinə yaxın ərazilərdə kirayədə yaşayırlar.
Fuad Babayev: Azərbaycan reallığında 50-60 kvadrat metrlik mənzilin “pod mayak” səviyyəsində real qiyməti necə olmalıdır? Məsələn, Türkiyədə bu qiymətlər necədir?
Rauf Əliyev: Dəqiq deyə bilmərəm indiki qiymətləri. Amma hər halda bizdəkindən ucuzdur. Halbuki bizim binalardan daha keyfiyyətlidir.
Faiq İbrahimov: Bizim hesablamalarımıza görə, indiki qiymətlərindən təxminən 22 faiz ucuz olmalıdır. Tutaq ki, indi kvadrat metri 1000 manata olan 60 kvadrat metrlik mənzilin qiyməti təqribən 47 min manat olmalıdır.
Samir Əliyev: Diqqət yetirsəniz görərsiniz ki, bu gün qiymətlərin ucuzlaşması yeni tikilmiş binalarda müşahidə edilmir. Əslində bunun səbəbi maya dəyəri ilə bağlıdır. Vaxtı ilə torpağın alınması üçün böyük xərclər çəkilib, yaxud tikinti materialları baha alınıb. Binanın tikintisi elə baha başa gəlib ki, onu ucuz satmaq sərf etmir. Ona görə də bu gün bir çox tikinti şirkətləri gözləmə mövqeyindədir. Neftin qiymətində dəyişiklik ola biləcəyinə, yaxud hökumətin ipoteka proqramı cərçivəsində hər hansı bir addımı atacağına və bu bazara təsir göstərə biləcəyinə ümid bəsləyirlər. İpoteka ilə bağlı belə bir dəyişiklik oldu. Belə ki, əvvəllər təkrar mənzil bazarından ev almaq olurdusa, indi artıq yarımtikilini də almaq mümkündür.
Tikinti şirkətləri arasında qruplaşma da mövcuddur. Bir neçə qrup tikinti şirkəti var ki, onlar qiymətin düşməsinə imkan vermir və yaxud ümid edirlər ki, qiymətlər qalxacaq. Bu binalar investisiya xərclərindən ayrılmış pullar hesabına tikilib. Qiymətlər o vaxt ucuzlaşacaq ki, həmin şirkətlər yeni ev tikintisinə başlayacaqlar. Onda onlar məcbur olub evləri ucuz qiymətə satacaqlar. Azərbaycanda alıcılıq qabiliyyətinin aşağı olması insanların maddi durumunun zəifləməsindədir. Camaatın evə ehtiyacı var. Azərbaycanda il ərzində 80 minə yaxın nigah bağlanılır. Onun 10 mini müxtəlif səbəblərdən dağılır. Yerdə qalan 70 min ailənin tən yarısının evə tələbatı var. Deməli, hər il 30-40 min evə ehtiyac var. Nəzərə alsaq ki, əvvəlcədən kirayədə yaşayanlar da var, 50 min ev tikilməlidir ki, insanların tələbatı ödənilsin. Bu gün evə ehtiyac var, amma onu almaq üçün maddi imkan yoxdur.
Rauf Əliyev: Mənə həmişə məntiqsiz görünüb ki, bu qədər iş adamları, investorlar pulu betona yatırıblar və gözləyirlər. Pulun çox olduğu dövrdə, həmin məbləğlər ipotekaya yönləndirilsəydi, sosial və qeyri-sosial mənzillər əlçatan olsaydı, insanlar da ev alar, bu investisiyalar da özünü doğrultmuş olardı. Görünür, daha yüksək gəlir gözləntisi var.
Samir Əliyev: Sosial evlər digər evlərdən fərqlənir. Bu evlər təmtəraqlı olmurlar və strukturu da elədir ki, insanların yaşamasına imkan verir. Sosial evlərin maddi dəyəri də ucuz başa gəlir. Bu evlərin tikilişinə başlanılarsa, digər yeni tikilmiş evlərin qiymətində ucuzlaşma baş verər. Əks halda onlar bir müddət də gözləməli olacaqlar.
Dadaş Musayev: Mən öz təcrübəmdən danışmaq istəyirəm. 2013-cü ilin oktyabrında uzunmüddətli kreditlə ev əldə etmişəm. Həmin vaxt istər nəğd, istərsə də kredit yolu ilə evin qiyməti eyni idi. Evin kvadrat metri 450 manat idi. Ərazini göstərdilər ki, ev burada tikiləcək. Bina indiyədək istifadəyə verilməyib. Deyilənə görə, yanvarda təhvil veriləcək. Bu yaxınlarda bir nəfər həmin binadan mənzili artıq kvadrat metrini 650 manata aldı. Devalvasiyadan az sonra mənə zəng edərək verdiyim qiymətə almaq istədiklərini bildirdilər. Lakin mən satmadım, düşünürdüm ki, manatın qiyməti düşüb, daha yuxarı qiymətə sata bilərəm. İndi kvadrat metrini 500 manata alanlar var. Yaxınlarda şirkətin nümayəndəsi ilə görüşdüm, bildirdi ki, binada olan 108 mənzildən 10-15-ni alıcılar artıq geri qaytarıblar. Çünki ödəniş edə bilmirlər.
Samir Əliyev: Evlərin geri qaytarılması hər bir halda böhranın təzahürüdür. Bankların kredit vermək imkanları da məhdudlaşıb.
Dadaş Musayev: Mənzil bazarındakı qiymət düşümü torpaq bazarında da müşahidə edilirmi?
Faiq İbrahimov: Torpaq elə bir şeydir ki, məhdud ölçüdədir. On görə də qiymətlərin düşməsi həmin bazarda o qədər də hiss olunmur.
Fuad Babayev: İstərdim ki, söhbətimizin məntiqi yekunu olaraq oxucularımıza öz tövsiyələrimizi verək. Qarşıdan gələn 2016-cı illə bağlı onlara nəyi tövsiyə edə bilərik?
Samir Əliyev: Mən düşünürəm insanlar gələn ildən çalışmalıdır qənaət sisteminə keçsinlər. Yəni israfçılıqdan imtina etsinlər.
Rauf Əliyev: Samir müəllimin fikirləri ilə tamamilə razıyam. Bəzi israfçı vərdişlərimiz bizi həqiqətən geri saldı və bunu bir gecədə dəyişmək mümkün deyil. Lazımsız xərclərimiz həddindən artıq çoxdur. Reallıqla barışmasaq da, hesablaşmağa məcburuq. Arxasına sığındığımız, mentalitet dediyimiz dəyərlər əlbəttə, bizim üçün qiymətlidir. Amma inkişaf etmiş bir cəmiyyət qurmaq istəyiriksə, yaxşı mənada qənaət etməyi bacarmalıyıq. Anlamaq lazımdır ki, dövlətin də imkanları məhduddur. Əlbəttə dövlət də müxtəlif yollar arayır. Yaranmış vəziyyəti də mən fəlakət hesab etmirəm. Çində “böhran”sözünü göstərən heroqliflər həm də “imkanlar” mənasını verir.
Faiq İbrahimov: Bildirmək istəyərəm ki, ev alan heç vaxt uduzmur. İstər bahalaşsın, istərsə də ucuzlaşsın, son nəticədə uduşda olur. Düzgün analiz etməklə hər bir şəxs bu alışdan qazanc əldə edə bilər.
Fuad Babayev:Maraqlı söhbətə görə hər birinizə minnətdarlığımızı bildiririk.
Hazırladı: Gündüz Nəsibov, 1905.az